房地产和投资公司的战略合作协议(房地产投资合作方案)

3月21日，在招商蛇口（001979.SZ）2022年业绩会上，招商蛇口总经理蒋铁峰在谈到房地产市场时表示，“今年前两个月销售额增长很快，尤其是2月份，2月份的销售同比增加了100%多，进入3月份，在需求短期释放之后，我们监测的指标有一定的下滑，3月份的前10天下滑了10%左右，到中旬又下滑了10%左右，这是很正常的现象，历史上很少出现2月份有很高销售额的情况。我们今年有6000亿元的存货，按照55%的去化率来算，我们今年3300亿元的销售额是有机会达成的。”

招商蛇口在年报中称，2023年计划实现签约销售金额3300亿元，计划新开工计容面积约1000万平方米，计划竣工计容面积约1600万平方米。

招商蛇口2022年的财报显示，2022年招商蛇口营业收入约1830.02亿元，同比增长13.92%；归属于上市公司股东的净利润约42.64亿元，同比减少58.89%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润约33.87亿元，同比减少61.76%；经营活动产生的现金流量净额约221.73亿元，同比减少14.64%；基本每股收益为0.41元，同比减少64.66%。公司总资产约8864亿元，同比增加3.54%。

对于净利润减少的原因，招商蛇口称，主要是因为报告期内公司房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免；公司计提存货、投资性房地产、长期股权投资等资产减值准备以及计提应收款项信用减值准备同比增加20.29亿元；公司转让子公司产生投资收益同比减少。2021年同期以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT（基金代码“SZ.180101”）上市，产生税后收益14.58亿元。

招商蛇口董事长许永军在业绩会上称，“地产行业的四个红利在逐渐消失或者减弱，过去这三十多年来推动地产发展的红利，包括经济高速发展、城镇化、人口的增长和房地产金融属性，这些加起来形成了房地产的高速发展，但是这四个推动因素在减弱，未来地产的发展趋势就是要综合发展和高质量发展。”

根据财报内容，在融资方面，2022年招商蛇口新增50亿元中期票据、100亿元公司债、100亿元超短期融资券额度注册；完成市场首单并购中票、绿色中票等创新品种发行，公开市场融资327.2亿元，票面利率多次创下同期内房企债券利率新低；紧抓外币融资低利率窗口，在满足自然对冲前提下，适度增加外币融资，实现融资成本压降；2022年末，招商蛇口的综合资金成本3.89%，较2022年初大幅下降59BP。

招商蛇口财务总监黄均隆在业绩会上表示，“去年是非常不容易的一年，全行业都在确保现金流的安全，去年整体毛利率都在下滑，都在保现金流，销售也在急速去化。从前几个月的销售趋势来看是在回暖的，我们去年的开发贷利率是2.1%，今年会抓住窗口期，最大化的把融资成本压下来。”

要跻身头部五强，核心城市还会获取一些土地

土地项目获取方面，2022年招商蛇口累计获取56宗地块，总计容建面约726万平方米，总地价约1279亿元，招商蛇口需支付地价为766亿元。招商蛇口称，公司在“强心30城”和“深耕6+10城”的投资金额占比分别达94%和90%，单城投放权益地价高达31亿元，先后获取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗优质土地。2022年新增项目中有22个项目实现当年拿地当年开盘，首开当天平均去化率77%，为报告期贡献销售金额约300亿元。

蒋铁峰称，2022年招商蛇口拿了很多土地，比如在上海、合肥和苏州，这些地块会在今年陆续上市，杭州和上海这些核心城市今年的土拍也陆续开始，公司应该还会获取一些土地。蒋铁峰在业绩会上称，行业在2021年中期到2022年底经历了巨变，今年行业重塑之后，公司综合发展企业迎来了新的机遇。在新的三年提出了新的目标，要跻身头部五强。

蒋铁峰进一步解释，“我们看的不仅仅是规模指标，更多的是利润、质量、效益、转型还有经营收入等多维度的五强，这些正在落地和分解。公司要保持稳健的投资，保证持续经营现金流为正的前提下继续发展。”

蒋铁峰称，公司2021年下半年到2022年拿的地整体表现都不错。“今年土地竞争会比去年稍微激烈一点，利润会有所收窄。现在地价也下来了点，目前房价也比较合理，利润空间还存在，我们要提高自己的操盘能力，现在净利润空间基本在10多个点左右。今年国家对房地产会呵护，过去两年跌得太厉害了，我们还有保5%（经济增长5%左右的预期目标）的目标增长，房地产不能再下滑了，房地产基本盘政策上会稳定。”

纾困项目的投资回报要优于同期在公开市场拿地的回报

城市更新项目方面，截至2022年末，按既有规划计算已累计获取排他资格的城市更新项目共25个，规划计容建筑面积约1200万平方米。另外，2022年公司积极助力出险房企纾困，先后与佳兆业集团、半岛城邦房地产、富力集团签署战略合作协议，积极探讨合作的可能性。

在谈到对出险房企的纾困时，蒋铁峰表示，2021年下半年房企大规模出险之后，公司也参与了一些。对于纾困项目或者旧改项目，蒋铁峰称要看这些项目的投资回报要优于同期在公开市场拿的地。“如果地块利润率不如公开市场拿的地，我不如去公开市场拿，我们去年在市场上跟很多知名的企业做了合作，很多项目也取得了一些进展，已经落袋的有几百万项目，有的项目进入了公示阶段，很快就能开发，今年底或者明年就能上市。有些项目货值非常大，百万级的，会持续释放出来。”蒋铁峰称，“有些公司项目比较复杂，目前在分批推进，有些项目的标的比较大，总标的有一两千亿，我们也在择优，成熟一个推进一个。”

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