北京知识产权交易所(卖掉北京海淀两大“神盘”项目公司，华润置地意欲何为？)

清河橡树湾项目效果图。 截图自华润置地官网

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

华润置地（01109.HK）的REITs之路再进一步。据北京产权交易所披露，10月24日，华润置地转让北京华润新镇置业有限责任公司（以下简称“华润新镇”）100%股权，转让底价为33.93亿元。

值得关注的是，华润新镇是清河橡树湾项目和清河万象汇项目的开发公司，两大项目是华润置地在北京的“金字招牌”。10月24日，华润置地方面回应《华夏时报》记者称，出售华润新镇是为了清河万象汇证券化融资。

要卖“金字招牌”？

数据显示，2021年，华润新镇营业收入为4.43亿元，营业利润为1.17亿元，净利润为1.83亿元，华润置地持有其51%股权。从盈利能力上来看，华润新镇的盈利较为可观。值得关注的是，华润新镇是一家经验十足的房地产项目开发公司，其为北京楼市“明星项目”清河橡树湾的开发者。

2005年8月份，华润置地以25.65亿元的价格竞得海淀区清河镇住宅及相关配套用地。彼时，该宗交易在北京楼市备受关注，自地块上架竞拍以来，有7家意向房企参与竞拍。最终，在报价81轮之后，华润置地以高出底价8.6亿元的价格成功拍下该宗地块，拿下当年北京的“地王”。随后，华润新镇在这宗地块上打造了清河橡树湾项目。

公开资料显示，清河橡树湾项目占地总面积为31万平米，规划建筑面积为71万平米，项目主打高品质住宅，并配备了包括商业、休闲娱乐设施等在内的生活配套。具体来看，海淀清河地块包括56万平米的住宅、10万平米的商业中心、2万平米托幼和体育设施以及2万平米其他配套。

《华夏时报》记者了解到，在十多年前，清河橡树湾一期开盘售价约为8000元/平米。而在房产交易APP上，目前，清河橡树湾的二手房价格已经上涨至近13万元/平米。凭借着清河橡树湾在北京楼市上的“一炮而红”，华润置地也就此打开了北京市场。

随后，华润置地在北京多次拿地，并复制了“橡树湾”产品，先后开发了密云橡树湾、大兴西红门橡树湾等项目。

实际上，清河橡树湾的成功与诸多因素相关。过去的十多年中，海淀清河板块区域价值不断提升。随着“码农”等高净值人群不断涌入，清河橡树湾的价值也日益提升，价格“水涨船高”。此外，华润置地在不断提升清河橡树湾周边商业配套的品质，使住宅价值更上一层楼。

与清河橡树湾临街对望的清河万象汇同样是华润置地的杰作。《华夏时报》记者了解到，清河万象汇是一家大型的综合购物中心项目，包含美食、购物、休闲娱乐等过百家商铺。据悉，华润新镇投资20亿元开发持有并经营清河万象汇项目。

拟申请证券化融资

总结来看，华润新镇是一家成熟的地产项目开发公司。那么，华润置地出售公司股权一事究竟是在打什么算盘？

10月24日，华润置地方面回应《华夏时报》记者表示，集团拟向深圳证券交易所申请北京清河万象汇购物中心的证券化融资。根据国资要求，华润置地按期在北京产权交易所进行了披露。

在房地产融资持续收缩的背景下，发行类REITs成为了不少房企拓宽资金的渠道。值得关注的是，清河万象汇并非是华润置地今年推出的第一笔类REITs项目。今年6月份，华润杭州萧山万象汇20.82亿元类REITs成功发行。据悉。华润杭州萧山万象汇项目储架规模为80亿元，20.82亿元则是首期规模。

华润置地方面对《华夏时报》记者表示，证券化融资后，华润置地及华润万象生活将继续负责北京清河万象汇购物中心的商业管理、商户存续租约继续履行，项目运营保持稳定。

“证券化融资在国内已经较为成熟，据公开信息，招商蛇口、保利发展等央企申请过百亿以上的证券化产品，发行后相关资产继续保持稳定运营。”华润置地方面对《华夏时报》记者说。

REITs火爆地产圈

自今年以来，我国REITs的发展在不断加速，目前规模较大较为成熟的则是保障性租赁住房REITs。5月份，证监会等部门发布了《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产信托基金（REITs）有关工作的通知》，文件对保障性租赁住房REITs创新提出了规范要求。

此前，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者表示，从融资的角度来看，REITs有助于房企等主体扩大融资渠道及调整融资结构，对于企业增加融资规模和减少资金压力等均有积极作用。

严跃进认为，从金融市场的角度来看，投资者可以关注REITs产品的创新，未来房地产投资领域除了实物投资之外，此类REITs也容易形成新的产品。就市场表现而言，投资者的确对REITs十分买单。8月底，首批3只保障性租赁住房REITs在沪深交易所上市，上市首日均实现了30%涨停。

商业地产REITs方面，《华夏时报》记者了解到，最早尝试“吃螃蟹”的则是新城控股。2016年6月份，新城控股发布公告表示，将旗下上海青浦吾悦广场项目转让给东证资管。随后，东证资管募集资金并完成了资产收购，青浦吾悦广场也实现了证券化。

除此之外，截至目前，以青岛金茂湾购物广场、长安万科生活广场为底层资产的类REITs产品也已经成功发行。

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