信托房地产项目三四五(信托投资房地产进入模式)_股市消息_转赚网

信托房地产项目三四五(信托投资房地产进入模式)

小肖 0 0

时至今日,隔三差五依然有人会跳出来大放厥词,“调控即将取消,房价会迎来报复上涨,下一轮炒房赚得更多!”但一次又一次,他们在失望中迎来了绝望。尤其是豪赌政策短期退出,楼市火爆东山再起的开发商和炒房客,已经被现实打得满地找牙了。

开发商担心的三大情况扎堆来袭,降价卖房会否出现?专家4字点破

我不止一次说过,2019年对于大多数开发商来说是最艰难时期,一方面楼市调控取得阶段性胜利,房住不炒深入人心,购房者不再盲目崇拜买房发财致富,尤其是环京、厦门等城市投资炒房客接连失利,给很多不劳而获者灵魂一击,如今的购房者持币观望居多,携款入套的微乎其微,开发商卖房甩货变得异常困难;另一方面,国家对于开发商的管制措施在不断升级,开发商融资、定价、违规销售等方面均被上了紧箍咒,资金承压,危机四伏。

尤其是三四线城市的开发商,在棚改作用力熄火,购房需求消耗殆尽后,开发商卖房更是难上加难,据媒体报道,很多开发商都出现了资金问题,或已经破产,或正在破产清算的路上。有专家更大胆预判,到今年底至少会有600家开发商“死掉”,从房地产历史长河中隐去身影。

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事实上,截止至目前全国已经有超过275家开发商申请破产清算了,破产的原因就是高负债,资金到期,借不到钱还债,商品房难以卖出,回笼不了资金。其实这完全不必大惊小怪,我早就有言在先,楼市调控继续保持高压姿态,开发商炒房客最后都会被铁拳教训得体无完肤。这两年多,我们见证了几十家地产商申请破产、被收购、卖地卖项目卖股权自救,更目睹了无数房企以优化重组的名义变相裁人,根本目的是缩减开支,能省则省。如今别看有很多开发商很神气,但是懂行的人都知道,他们只是徒有虚表,超过半数中小房企早就开始风雨飘摇,孤木难支了。

但这还不是最糟糕的,开发商最担心的事最近却奇迹般地一一出现了,国家仿佛是看到了开发商的内心所想,出台的举措无一对准了开发商的“七寸”——专捏其要害!

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首先,国家一锤定音“经济发展不再依靠房地产刺激”,经济去地产化意味着房价彻底涨不动了,无利可图,炒房客必然随风而逝,开发商往后卖房难度系数直线攀升。

在730会议上,国家十年来首次下了铁令,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,这意味着什么我已经强调了很多遍了:一方面炒房投机暴富的时代彻底宣告结束,人民日报微评说得清楚明白,“炒房,此路不通了”;另一方面不言而喻,未来5年内房价也将趋于稳定,过去那种大涨的局面不会再出现,但是很多人期盼的大跌也很难到来,房价保持稳定对于刚需购房构成利好;再者,国家发声有力地回击了市场上存在的杂音,一些牛鬼蛇神鼓吹房地产的重要作用,为高房价代言的小把戏,彻底被揭穿了。

房地产投资炒作时代画上句号,就意味着楼市已经无利可图,敢问还会有人明知此路不通还会一根筋地往里冲吗?可能极少数脑子不够用的人还会这么做,但我想大多数人会彻底清醒,这意味着未来房地产市场会最大程度得到净化,炒房投机行为会锐减,没有了这些炒房投机客从中作梗,房地产回归居住属性轻而易举,加之未来房价趋于稳定,个人认为在房价预期不高,楼市赚钱功能缺少的情况下,开发商卖房的难度系数会日益偏高。值得一提的是,其实我国房地产已经从增量市场进入到了存量市场,而且统计局给出的数据也显示,其实中国已经不缺房了,房子不稀缺,它的价格就不会涨到天上去。开发商还想像过去那样,开盘秒光,估计很难了。尤其是人口流失产业低下的三四五线城市,开发商必须做好龟速去化长期被套的准备。

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其次,中银保监:将在京上广深等32城市开展银行房地产业务专项检查。开发商是重点清查对象,监管对涉房贷款保持高压,开发商融资难度加大,或倒逼其加速降价卖房,利好刚需购房者。

这是被很多媒体忽略的最最最重磅的信息。金融监管、融资收紧,对于开发商来说是最致命的打击,毕竟房地产是一个资金密集型行业,不论购房者还是开发商,对资金的需求和依赖程度都很高。资金被加强监管、融资渠道被封堵,开发商的日子有多难过,恐怕只有他们自己有切身体会。

我看了一下32个名单,妥妥的全是国内重要一二线城市,都是大开发商云集的城市,因此涉及的范围之广可以想见。

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检查要点包括:房地产业务授信政策和内控制度执行情况;房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况;个人住房贷款管理情况,包括落实差别化信贷政策,执行最低首付比例和限贷政策要求,履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。

有哪些开发商会受此影响?中原地产首席经济学家张大伟列出的表格显示,包括万科、龙湖、融创、中海、保利、华润等50个知名地产商都赫然在列。

到底会对市场有何冲击?用专家的话说,如果这个政策执行严格了,这就是核弹级别的,房价下跌甚至大跌都是有可能,更重要的是,在这个政策下,有无数中小房企会撑不住以破产的方式“陪葬”,这真的不是危言耸听。

在国管、信托、海外发债等融资渠道屡屡被封的状况下,如今中银保监又开展银行房地产业务专项检查,这意味着房企的资金又将出现新变故了,断奶或查封都是有可能的,不得不说对于负债率高的房企来说,下半年到明年拿地、开发、销售等环节都会受到影响。

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会倒逼开发商降价卖房吗?答案是肯定的,房产专家李奇峰四个字形容得非常到位——不降就死!融资被限可能不是压死骆驼的最重稻草,但是不能忽略的是19年、20年是开发商偿债高峰期,这两年合计有近万亿资金待偿还,这就必然倒逼部分账面吃紧的开发商采取唯一可行的方式自救了——加快销售,甚至用“以价换量”的方式,来确保现金流的稳定。

确实,在当下背负如此高的债务下,债务陆续到期,如果开发商还不大幅降价回笼资金,预计将会有更多房地产开发商因为债务陆续到期而被逼破产。在这方面,开发商真的应该好好学习富力——不仅要求集团上下“促销售、抓回款”,还明确表示,下半年不再拿地!不得不说富力是聪明的,也是占据了先机的。

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再者,开发商销售颓势已然显现,头部房企销售额腰斩,房子的确难卖,且开发商迎来了最难交付季,自己酿的苦果自己强吞!

除了债务高,开发商的存货也高,每年都存货大幅度增长,即使暂停所有建设,当前的货值也可以销售三年以上。有存货销售速度跟得上也说得过去,但是在房住不炒的政策夹击下,市场真的是每况愈下,并非像大家想象的,开发商都活得很滋润,房子不愁卖。当下的情况恰恰相反,限购限售限贷等政策高压下,加之中央遏制房产投资炒作,而且居民负债逼近极限,大牌房企的销售额都开始大幅缩水了——

统计数据显示7月份碧桂园、万科、中海、绿地、华润等几家大型开发商权益销售金融出现断崖下跌,其中华润、绿地跌幅超过50%,碧桂园、中海超过30%。

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开发商下半年的日子会越来越难过。

除了越来越难卖的房子,开发商也迎来了史上最难的交付季。房价不涨,买了史上质量最差一批房子的业主们,再也不会对各种问题睁一只眼闭一只眼,一场退房运动正在各地酝酿。开发商想尽一切办法偷工减料、辗转腾挪埋下的苦果,最后还得他们自己来解决,购房者现在已经不是以前的购房者了,他们更懂得拿起法律的武器来维护自己的权利,开发商不是神仙,这根软肋捏得狠了也会致命。万科虚假宣传上了央视,被一通痛批,地震式影响迎面而来就是最好的例子,其它开发商要引以为戒,切不可有侥幸心理,否则最终必会被自己的无良付出惨痛代价。

炒房客即将被扫地出门,开发商担心的事情又接二连三出现,剩下的刚需购房者到底值不值得庆贺呢?在我看来,虽然这些影响都不至于使得房价有多少幅度的下跌,但是却比房价下跌严重百倍,炒房投机客被围剿剔除出局,就意味着市场得到净化,逐渐回归理性,没有炒房客的搅局,多多少少是有利于刚需购房的;而开发商频频遭遇重创,尤其是融资受限,注定是要靠降价卖房来解决燃眉之急,毫无疑问对刚需选房购房都是直接让利,刚需这一波不亏,可以得意笑两声了。

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标签: 开发商 销售 资金

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