信托房地产项目三四五(信托投资房地产进入模式)

时至今日，隔三差五依然有人会跳出来大放厥词，“调控即将取消，房价会迎来报复上涨，下一轮炒房赚得更多！”但一次又一次，他们在失望中迎来了绝望。尤其是豪赌政策短期退出，楼市火爆东山再起的开发商和炒房客，已经被现实打得满地找牙了。

我不止一次说过，2019年对于大多数开发商来说是最艰难时期，一方面楼市调控取得阶段性胜利，房住不炒深入人心，购房者不再盲目崇拜买房发财致富，尤其是环京、厦门等城市投资炒房客接连失利，给很多不劳而获者灵魂一击，如今的购房者持币观望居多，携款入套的微乎其微，开发商卖房甩货变得异常困难；另一方面，国家对于开发商的管制措施在不断升级，开发商融资、定价、违规销售等方面均被上了紧箍咒，资金承压，危机四伏。

尤其是三四线城市的开发商，在棚改作用力熄火，购房需求消耗殆尽后，开发商卖房更是难上加难，据媒体报道，很多开发商都出现了资金问题，或已经破产，或正在破产清算的路上。有专家更大胆预判，到今年底至少会有600家开发商“死掉”，从房地产历史长河中隐去身影。

事实上，截止至目前全国已经有超过275家开发商申请破产清算了，破产的原因就是高负债，资金到期，借不到钱还债，商品房难以卖出，回笼不了资金。其实这完全不必大惊小怪，我早就有言在先，楼市调控继续保持高压姿态，开发商炒房客最后都会被铁拳教训得体无完肤。这两年多，我们见证了几十家地产商申请破产、被收购、卖地卖项目卖股权自救，更目睹了无数房企以优化重组的名义变相裁人，根本目的是缩减开支，能省则省。如今别看有很多开发商很神气，但是懂行的人都知道，他们只是徒有虚表，超过半数中小房企早就开始风雨飘摇，孤木难支了。

但这还不是最糟糕的，开发商最担心的事最近却奇迹般地一一出现了，国家仿佛是看到了开发商的内心所想，出台的举措无一对准了开发商的“七寸”——专捏其要害！

首先，国家一锤定音“经济发展不再依靠房地产刺激”，经济去地产化意味着房价彻底涨不动了，无利可图，炒房客必然随风而逝，开发商往后卖房难度系数直线攀升。

在730会议上，国家十年来首次下了铁令，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这意味着什么我已经强调了很多遍了：一方面炒房投机暴富的时代彻底宣告结束，人民日报微评说得清楚明白，“炒房，此路不通了”；另一方面不言而喻，未来5年内房价也将趋于稳定，过去那种大涨的局面不会再出现，但是很多人期盼的大跌也很难到来，房价保持稳定对于刚需购房构成利好；再者，国家发声有力地回击了市场上存在的杂音，一些牛鬼蛇神鼓吹房地产的重要作用，为高房价代言的小把戏，彻底被揭穿了。

房地产投资炒作时代画上句号，就意味着楼市已经无利可图，敢问还会有人明知此路不通还会一根筋地往里冲吗？可能极少数脑子不够用的人还会这么做，但我想大多数人会彻底清醒，这意味着未来房地产市场会最大程度得到净化，炒房投机行为会锐减，没有了这些炒房投机客从中作梗，房地产回归居住属性轻而易举，加之未来房价趋于稳定，个人认为在房价预期不高，楼市赚钱功能缺少的情况下，开发商卖房的难度系数会日益偏高。值得一提的是，其实我国房地产已经从增量市场进入到了存量市场，而且统计局给出的数据也显示，其实中国已经不缺房了，房子不稀缺，它的价格就不会涨到天上去。开发商还想像过去那样，开盘秒光，估计很难了。尤其是人口流失产业低下的三四五线城市，开发商必须做好龟速去化长期被套的准备。

其次，中银保监：将在京上广深等32城市开展银行房地产业务专项检查。开发商是重点清查对象，监管对涉房贷款保持高压，开发商融资难度加大，或倒逼其加速降价卖房，利好刚需购房者。

这是被很多媒体忽略的最最最重磅的信息。金融监管、融资收紧，对于开发商来说是最致命的打击，毕竟房地产是一个资金密集型行业，不论购房者还是开发商，对资金的需求和依赖程度都很高。资金被加强监管、融资渠道被封堵，开发商的日子有多难过，恐怕只有他们自己有切身体会。

我看了一下32个名单，妥妥的全是国内重要一二线城市，都是大开发商云集的城市，因此涉及的范围之广可以想见。

检查要点包括：房地产业务授信政策和内控制度执行情况；房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况；个人住房贷款管理情况，包括落实差别化信贷政策，执行最低首付比例和限贷政策要求，履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。

有哪些开发商会受此影响？中原地产首席经济学家张大伟列出的表格显示，包括万科、龙湖、融创、中海、保利、华润等50个知名地产商都赫然在列。

到底会对市场有何冲击？用专家的话说，如果这个政策执行严格了，这就是核弹级别的，房价下跌甚至大跌都是有可能，更重要的是，在这个政策下，有无数中小房企会撑不住以破产的方式“陪葬”，这真的不是危言耸听。

在国管、信托、海外发债等融资渠道屡屡被封的状况下，如今中银保监又开展银行房地产业务专项检查，这意味着房企的资金又将出现新变故了，断奶或查封都是有可能的，不得不说对于负债率高的房企来说，下半年到明年拿地、开发、销售等环节都会受到影响。

会倒逼开发商降价卖房吗？答案是肯定的，房产专家李奇峰四个字形容得非常到位——不降就死！融资被限可能不是压死骆驼的最重稻草，但是不能忽略的是19年、20年是开发商偿债高峰期，这两年合计有近万亿资金待偿还，这就必然倒逼部分账面吃紧的开发商采取唯一可行的方式自救了——加快销售，甚至用“以价换量”的方式，来确保现金流的稳定。

确实，在当下背负如此高的债务下，债务陆续到期，如果开发商还不大幅降价回笼资金，预计将会有更多房地产开发商因为债务陆续到期而被逼破产。在这方面，开发商真的应该好好学习富力——不仅要求集团上下“促销售、抓回款”，还明确表示，下半年不再拿地！不得不说富力是聪明的，也是占据了先机的。

再者，开发商销售颓势已然显现，头部房企销售额腰斩，房子的确难卖，且开发商迎来了最难交付季，自己酿的苦果自己强吞！

除了债务高，开发商的存货也高，每年都存货大幅度增长，即使暂停所有建设，当前的货值也可以销售三年以上。有存货销售速度跟得上也说得过去，但是在房住不炒的政策夹击下，市场真的是每况愈下，并非像大家想象的，开发商都活得很滋润，房子不愁卖。当下的情况恰恰相反，限购限售限贷等政策高压下，加之中央遏制房产投资炒作，而且居民负债逼近极限，大牌房企的销售额都开始大幅缩水了——

统计数据显示7月份碧桂园、万科、中海、绿地、华润等几家大型开发商权益销售金融出现断崖下跌，其中华润、绿地跌幅超过50%，碧桂园、中海超过30%。

开发商下半年的日子会越来越难过。

除了越来越难卖的房子，开发商也迎来了史上最难的交付季。房价不涨，买了史上质量最差一批房子的业主们，再也不会对各种问题睁一只眼闭一只眼，一场退房运动正在各地酝酿。开发商想尽一切办法偷工减料、辗转腾挪埋下的苦果，最后还得他们自己来解决，购房者现在已经不是以前的购房者了，他们更懂得拿起法律的武器来维护自己的权利，开发商不是神仙，这根软肋捏得狠了也会致命。万科虚假宣传上了央视，被一通痛批，地震式影响迎面而来就是最好的例子，其它开发商要引以为戒，切不可有侥幸心理，否则最终必会被自己的无良付出惨痛代价。

炒房客即将被扫地出门，开发商担心的事情又接二连三出现，剩下的刚需购房者到底值不值得庆贺呢？在我看来，虽然这些影响都不至于使得房价有多少幅度的下跌，但是却比房价下跌严重百倍，炒房投机客被围剿剔除出局，就意味着市场得到净化，逐渐回归理性，没有炒房客的搅局，多多少少是有利于刚需购房的；而开发商频频遭遇重创，尤其是融资受限，注定是要靠降价卖房来解决燃眉之急，毫无疑问对刚需选房购房都是直接让利，刚需这一波不亏，可以得意笑两声了。