中房报记者 樊永锋 | 北京 成都报道

口贷网爆雷近一年后，部分投资者抵债房产被查封惹争议。

去年8月爆雷后，口贷网CEO魏宁公布的全量债权约有15.16亿元，仅有极少部分清偿。

7月12日，成都市高新区公安分局对外通报了口贷网涉嫌非法集资案最新进展。对涉案公司、嫌疑人涉案资金进行冻结，同时对投资股东分红、员工提成、借款人未归还资金进行追缴；共计冻结现金1200余万元、理财产品17万余元，查封商铺及住宅610处、车位1064个、车辆5辆；对近百名借款人逐一开展落地核查，对未还款借款人相关资产进行查封，再次敦促借款及时还款。

查封的房产包括口贷网涉嫌非法集资被立案前与部分投资人签订《以房抵债协议》涉及的成都市新津县花桥雅苑项目27套商铺。

对于高新公安分局的阶段性成果，孔X明等百余位以房抵债投资人提出异议：“《以房抵债协议》和《商品房买卖合同》系口贷网被立案前三方自愿签署，不违反法律强制性规定，根据协议我们合法拥有花桥雅苑27套被抵偿的商铺，成都高新公安不应该查封。”

据他回忆，2018年7月21日，口贷网宣布投资标的全部逾期。10月10日，口贷网开放以房抵债网上报名。经网上报名确认，包括孔先生在内的180余人被口贷网通知参加第一批以房抵债。

同年10月19日，口贷网指定成都嘉业房地产开发有限公司与上述180余名投资人、口贷网逐一签署三方《以房抵债协议》，约定嘉业地产、口贷网、投资人三方债务相互抵消，嘉业地产以其开发的成都市新津县花桥雅苑项目商铺抵偿给投资人。嘉业地产与投资人逐一签署《商品房买卖合同》，约定2019年3月底前交房，1年内完成网签备案，并出具《承诺函》。

对此，成都市高新区金融局工作人员在接待投资人咨询时明确表示：“口贷网与投资者这么做并不违法，如果他这个标的的确存在，而且双方约定同意债务债权转让，那么这一块是不存在违法；如果借款人无法偿债，那么借贷人用他的抵押物来清偿，债权转让，投资人从法律角度讲没有任何问题。”

2018年10月31日，口贷网因涉嫌非法集资被成都市高新区公安分局立案。

2019年3月25日，在约定交房日前一周，成都高新区公安分局突然查封了用于抵偿的商铺，并要求嘉业地产不得交房给上述投资人。

8月3日，中国房地产报记者在新津县花桥雅苑项目地看到，该项目底商及住宅除部分入住外多数空置，售楼处亦空无一人。

中国房地产报记者现场走访发现，位于天府三街希尔顿广场的口贷网总部已不复存在，位于新希望大厦的成都分公司则人去楼空，一片狼藉。

2019年8月5日，成都市高新区公安分局经侦大队回应中国房地产报记者的采访请求时表示：“目前还处于调查阶段，一切以公布信息为准。”当天，高新区金融局工作人员表示分管领导不在，无法接受采访。

目前，这一争议性查封，未有最新进展。

口贷网爆雷后续处理中以房抵债争议具有典型性意义。近年来，利用P2P平台给房地产企业募资，早已成为高风险重灾区，引发的亿级平台团贷网爆雷事件也层出不穷。自2011年起，国内不良债权大规模涌现，其中P2P平台的坏账规模在近千亿左右，民间投资担保公司大规模的“倒闭潮”，网络非法集资案也呈现高发态势，另外还有其他三角债务关系等现象显现，导致不少投资者多年的积蓄随之血本无归。债权置换房产这一兑付方案也开始应时而生。

不过，债权置换房产的兑付方式对于投资者来说，终究只是一种止损的无奈选择。但以口贷网为例，合理合法的债权置换方式在实际操作中能否得到执法机关的认可与尊重，值得深思。

事件始末 : 百位投资者以房抵债困局

据（投资人）孔X明回忆，2012年起，包括他在内的投资人分别陆续在口贷网上注册账户并投资出借，截止到2018年7月21日，同意以房抵债的投资人在口贷网本金待收余额共计8700万元，待收利息合计约400万元。上述借款均逐笔与口贷网在线签订《网络借贷中介服务合同》，并由“无忧存证”提供电子证据保存、由浙商银行提供资金存管。

2018年7月21日，口贷网突然宣布所有债权逾期，随之形势迅速恶化，发生了高管出境、多方查账不清、兑付不足1%、各方抢夺资金资产等未曾料想到的情况，“我们这些受害者正在经历人生最黑暗的时刻、度日如年。”他说。

2018年9月起，口贷网在投资人官方微信群中反复宣称，部分借款人没有现金可偿还、要求以房抵债，公布了以房抵债方案以及标的情况，该方案提前向 P2P 监管部门高新区金融局报备，金融局并未反对。

同年10月10日，口贷网在平台发布公告“以房抵债预约申请流程公示”，并开放网上报名。“用于抵债的花桥雅苑商铺位置偏僻，变现极为困难，多数投资人不愿接受该方案。但部分投资人为挽回损失，不放弃任何止损希望，第一时间网上申请，并得到口贷网确认。”他说。

一周后，口贷网通知报名的投资人入选第一批以房抵债名单，孔X明成为第一批入选理财债权人。

“在口贷网的安排下，我们于10月19日起陆续与口贷网、嘉业地产逐一签署三方《以房抵债协议》，并与嘉业地产签署《四川商品房买卖合同（预售）》，确认我们在口贷网未兑付的本金（放弃追索待收利息）由嘉业地产自愿以其开发的商铺代为抵偿，同时口贷网将我们在其平台的待收余额全部清零，后续口贷网进行的多次现金兑付也以口贷网与我们不再有未结清债务为由将我们排除在外。”

2019 年 3 月 25 日，就在合同约定的最晚交房日期的前一周，成都市高新区公安分局突然口头通知嘉业地产暂缓交付上述房产给投资人，随后实施了查封，理由是“上述房产属于口贷网非法集资案件的应追缴资产。”

但事实是，嘉业地产实际控制人代X生作为口贷网第一大借款人，在口贷网被立案前仍有 1.7亿借款未偿还。按照代X生与口贷网的借款约定，上述借款用于成都市新津县花桥雅苑项目、青海省德令哈市德银国际项目的开发建设。

据了解，花桥雅苑项目共有 721 套住宅、136 间商铺，全部未办理产权证。已销售部分住宅和商铺有网签备案，但根据《物权法》，已网签备案部分房产不可对抗查封和执行。

“高新区公安只选择性查封了我们以房抵债的房产（合同价值 8700万元，开发商已抵押给银行，实际价值严重不足，更远小于 1.7 亿元），对嘉业地产其他高价值资产特别是住宅视而不见，并任由相关利益人收房、抵押或实施其他保全房产的措施。”孔X明说。

成都当地的投资人裘先生提供的《以房抵债协议》、成都嘉业地产出具的承诺函、以及投资人与嘉业地产签定的《商品房买卖合同》，均证实了上述投资人以房抵债的真实性。

债务互抵 : 法律基础有章可循

据调查，《以房抵债协议》是口贷网被立案前签署的三方约定，缔约方为投资人、口贷网、成都嘉业房地产开发有限公司。协议约定：口贷网是投资人的债务人、嘉业地产是口贷网的债务人，三方实现债务抵偿，嘉业地产自愿以其开发的房产抵偿给投资人。

“这在法律关系上叫债务互抵，《合同法》是允许的”孔X明说。

跟孔X明同样选择以房抵债的一百多位投资人，他们的待收债权均系在口贷网平台上完全出借资金后形成的，“合法、真实、有效，有口贷网站截图、浙商银行流水、无忧存证合同作为真实性证据，该事实均有合同和转账流水等证据可查。”一位不愿具名的投资人表示。

多位受访投资人表示， 2018年9月，经过多方协商，嘉业地产作为口贷网的债务人自愿以房产抵偿对投资人的债务。之后口贷网开始酝酿以房抵债方案，多次在投资人官方群中广为告知，并于2018 年10月10日在口贷网站上公开报名，并且该方案提前向 P2P 监管部门高新区金融局报备，金融局并未反对。

中国房地产报记者在花桥雅苑项目现场（新津县花桥镇）看到，目前该项目除少部分入住外，多数住宅及商铺处于空置状态，均价8000元/每平方米，此前该项目因资金问题，一再因延时交房和质量问题遭遇业主频繁维权。

此外，以房抵债协议签署在口贷网被立案之前 根据高新区公安的通报，口贷网于 2018 年 10 月 31 日前被公安机关以涉嫌 “非法吸收公众存款罪”立案调查。

“我们的三方《以房抵债协议》、《商品房买 卖合同》均在 2018 年 10 月 31 日前签署。 口贷网在被正式立案之前，虽然出现兑付困难，但仍属于依照《公司法》合 法设立的股份有限公司，依法享有独立法人地位和民事行为能力，可以依法签署相关合同协议。”孔X明说。

“根据我们与口贷网、嘉业地产签订的三方《以房抵债协议》，嘉业地产自愿替口贷网承担偿还义务，并以自行开发建设的房产进行抵偿，属于第三方主动承担债务并代偿的行为，不违反法律、行政法规的强制性规定。 无论嘉业地产与口贷网有何种关系，其建设资金是否来源于口贷网。根据三方《以房抵债协议》，我们依法享有对嘉业地产的债务追索权利，嘉业地产应以其合法拥有的资产向我们承担履约义务。 根据三方《以房抵债协议》，在协议签署之日，嘉业地产代口贷网偿还我们的投资款的义务便立刻生效，原三方债务关系已灭失。虽然房产属于新房，其过户手续较长，但均属于我们与嘉业地产在《商品房买卖合同》下的权利实现问题，与口贷网并无关系”他说。

此外，“以房抵债不存在转移口贷网资产、损害其他投资人合法权益等违法情形 ”他说，因为按照口贷网要求，本次以房抵债必须按照嘉业地产给出的房产价格（显著高于市场价，商铺建筑面积单价最高 2.4 万元/平方米）按照 1∶1 抵偿投资人的待收本金， 必须放弃待收利息，且上述房产已被嘉业地产抵押给银行。“以房抵债只能勉强弥补投资人的部分本金损失，不存在多拿多要、违法转移资产口贷网资产、损害其他未选择以房抵债方案的投资人（当时许多投资人自愿放弃以房抵债方案）利益的情况。”

2018 年 10 月 31 日，口贷网被刑事立案，投资人属于口贷网非法集资犯罪的集资参与人，亦是口贷网非法集资犯罪的被害人。

实际上这批被争议查处的抵债房产法律依据明晰：根据《中华人民共和国刑法》第六十四条“犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔。对被害人的合法财产，应当及时返还”；最高人民法院、最高人民检察院于2011年3月1日发布的《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2011〕7 号）第九条“案发后查封、扣押、冻结在案的诈骗财物及其孳息，权属明确的，应当发还被害人”；最高人民检察院、最高人民法院、公安部于2014年3月25日发布的《最高人民法院、最高人民检察院、公安部关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》（公通字〔2014〕16 号）第五条“集资参与人本金尚未归还的，所支付的回报可予折抵本金”及2015年9月29日发布的《关于依法处理非法集资犯罪的通告》第五条之规定，“集资参与人本金尚未归还的，所支付的回报可予折抵本金”等，均有涉及。

北京德恒律师事务所律师吴昕栋在接受中国房地产报记者采访时，就口贷网投资人以房抵债行为给出他的观点，出借人基于口贷网的回购责任对口贷网享有合法债权；嘉业地产口贷网承担清偿责任，口贷网对嘉业地产享有合法债权；以房抵债依法构成债务抵销，《以房抵债协议》及购房合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。

出借人、口贷网与嘉业地产签署的《以房抵债协议》约定三方互负债务等额抵销的安排，符合《中华人民共和国合同法》的规定，“孔X明的三套商铺购房合同签订之日即发生抵销的法律效力，三套商铺依法属于出借人的个人合法所有的财产。”

争议焦点 : 被指“选择性执法”

根据嘉业地产实际控制人代X生与口贷网阚志签署的《债权债务确认书》，截至2018年7月30日，代X生个人欠款1.7亿元。根据代X生与口贷网签署的《最高额借款及担保合同》，代X生借款用于四川省新津县花桥雅苑和青海省德令哈市德银国际花园两个项目，不得将资金用于非法用途。

据工商信息显示，代X生在7家企业担任法定代表人，注册资本总计8346万元；投资11家企业，单笔最大投资金额4900万元；实际控制11家企业，注册资本总计19736万元。“代X生的全部个人资产，包括现金、房产、股权等均可被查封。”多数选择以房抵债投资人认为。

根据新津县住建局资料，花桥雅苑项目有721套住宅、136间商铺，部分房产已售，但均未办理过户手续。根据《物权法》和最高法判例，网签备案不能对抗查封和执行。花桥雅苑857套房产均可被查封，据当地公安消息该项目被查封一部分，具体情况不详。

但是，面对代X生如此多的个人资产以及花桥雅苑、X银国际花园如此多可查封房产，高新区公安分局只选择性查封了以房抵债的花桥雅苑27套商铺。上述商铺按照《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》价值约8700万元，但已全部抵押给长城华西银行成都分行，用于办理开发贷款。按照市场价值评估并考虑抵押权优先受偿，以房抵债的27套商铺实际价值不足4000万元。

前述律师吴昕栋认为，出借人、口贷网与嘉业地产签署的《以房抵债协议》约定三方互负债务等额抵销的安排，符合法律规定，在该三套商铺购房合同签订之日即2018年10月21日即发生抵销的法律效力，孔X明以房抵债的三套商铺依法自2018年10月21日起属于出借人的个人合法所有的财产；出借人属于口贷网非法集资犯罪的被害人，其作为集资参与人，并非刑事案件的第三人或他人，在口贷网被刑事立案前通过以房抵债方式获得的三套商铺依法可折抵本金，以房抵债套商铺并不属于法律法规规定的刑事追缴范围；嘉业地产用以抵偿的三套商铺属于嘉业地产向口贷网的清偿债务行为，并不属于相关法律规定的口贷网向嘉业地产清偿债务或转让资金的情形，依法不属于刑事追缴范围。

此外，成都利巨人网络服务有限责任公司作为口贷网的关联方，其实际控制人吴X、卫XX与口贷网股东兼高级管理人员温谋（在逃）有经济往来，其公司与口贷网合署办公，吴、卫又是口贷网被上市公司收购的牵线人，并在其中收受巨额报酬。利巨人以及吴X与口贷网的业务往来以及所谓债务均属于普通债务，危害级别和受偿顺序均应在被害人之后。 在口贷网出现兑付困难后，利巨人通过口贷网对公账户划扣大约950万元（含浙商银行保证金 500 万元、口贷网自有资金约 240 万元、口贷网待兑付资金约260万元），获取债权7880万元，获取第三方代偿金 1000 万元。 口贷网股东兼高级管理人员费立父亲费X平以偿还债务为由在口贷网出现 兑付困难后，转移资金 2000 万元。 上述资金资产目前高新区公安是否追回，存疑。

2019年7月3日，成都市高新区检察院在给孔X明等以房抵债投资人的答复函中称：你们控告成都市公安局高新分局在办理口贷网涉嫌非法吸收公众存款一案中，存在违法查封财产和选择性执法问题，经该院审查，认为成都市公安高新分局在办理口贷网涉嫌非法吸收公众存款一案中的查封财产行为并无不当，也不存在选择性执法问题。

这一纸回函，将孔X明等180多位投资人欲通过以房抵债挽回损失的希望彻底破灭。

（此文刊于中国房地产报8月12日03版 责任编辑 徐妍）