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我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好！现在户口武侯区集体,社保武侯区多年,未婚,自己及直系亲属成都无房。现在可以把户口迁出成都后再人才落户天府新区，同时社保也可以在天新缴一个月。请问，有天新购房资格不，算刚需一类不。

回答：只要单位社保不断缴从武侯转到天新，就有天新购房资格。按你说的方法操作，就是属于天新第一顺序。

提问： 雕叔，你好，我和老公都是徐州人，老公目前在重庆上班，公积金每月 3200，他是工地上技术员，（今年刚升职为项目经理，以后收入会比现在高一点）项目地址也时常变化，我在徐州工作，目前在徐有一套新城区的89平的两室，配套齐全，还有48万的贷款，月供2600。我俩年收入30+，儿子5岁。目前子弹55（为在徐买一套三居室准备的，自有30，借亲朋25，计划两年内还清）。方案一，我看中了北区的万科中山都会的期房，单价13600一平，新城区新房单价17500+，目前买不起。借钱想再买一套三居室，目的是通过房价上涨，过几年再卖掉一套，来置换成我喜欢的新城区的大房子。但是从徐州区域发展来看，北区和西区发展较慢，东区发展快，房价也高，我手上只能买起北区西区的三环外了，不知道现在入手万科中山都会是否合适？还是在等两年再直接买个一步到位的？方案二，把手上这套89的卖掉，还完贷款加上手上55，共145的子弹，就很好挑一个改善盘了。但是我又不甘心，一是我这89的房子地铁口，配套啥啥都方便，二是我有儿子，我早晚都是要有2套房子的。方案三，我关注了您很多回复，您强调重庆的房子更适合投资，如果在重庆买房，我老公的公积金还贷也方便些，我们的子弹55，月供还能承担8000以内的适合买那些具体的楼盘呢？我也没去过重庆，这样操作真的可以吗？

回答：首先你要明确自己的方向，是改善还是投资。无论哪种来看都不建议你全款或者提前还清贷款。其次明确方向后再来选择，如果是改善可以卖掉新城区2室置换一套3室，徐州这样的基本面都不值得再加仓；如果是投资，徐州价值也不大，作为强三线城市，相比2016年的6000-7000一平的房价，现在均价已经翻倍，市中区更是2-3万。徐州房价为啥那么高呢？目前徐州房价收入比接近14，也就是说，一个家庭不吃不喝需要14年才能在徐州买得起一套房子，这个比例已经很高了，大家的杠杆也已经到了最高点。徐州已经补涨过一轮，在江苏所有大城市中算是最后一波涨的。目前房价已经停滞，成交量明显下降，二手房议价空间大。你现在孩子还小，老公也在外地，目前改善需求也不太明显，我更建议你先去重庆投资一套，重庆作为二线城市基本面要比徐州好很多，而且重庆的房子真的便宜，重庆是一个直辖市，至少是算 1.5 线城市的。但是重庆的房价是 1 万出头的，现在的很多二三线城市，甚至是一些小县城，房子都一万多， 但是重庆是一个 3000 万的大城市，还是一个直辖市，房价只有一万多，这个其实是z治原因导致的。房价涨成现在这样子是经过了 2003 年、2008 年、2013 年、2016 年，四个翻倍 的行情才长成这样子的。但是重庆前三个行情都被刻意的压制下去 了，导致重庆虽然在 2017 年涨了一倍，但是还远远低于其他城市，所以我每次 去重庆都担心自己剁手 重庆很多的二手房还能做高评、高贷，十几万、二十几万的启动资金就能启动。重庆值得投资的板块及楼盘分享，详见知识星球内部！

提问：雕叔 ，请问一下 ，学区加投资 ，推荐奥克斯广场不呢？

回答：奥克斯学区可以，当做高新版的挂户吧，但是投资的话，效率赶不上其他正儿八经的封闭式住宅，只能说寄希望于金融城版块的整体拉涨能力，而如今二手房指导价、上限双管齐下，短期翻身持续拉涨的动能不足了。

提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。但这些并不代表成都就已经不能投资了。买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。成都买房几点建议：1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；

提问：雕叔你好!个人年后从乌鲁木齐来成都发展，已落户武侯区，社保提前找公司代缴，今年8月份满一年社保，社保缴纳地在高新或者武侯，现有子弹40，名下在成都范围内无房无贷，但是在乌鲁木齐有房产一套，有贷款记录。目前遇到的问题是，如果今年有资格就买，按照新政限贷，主城区内需要4成首付，可选择的余地不多;新津新房可以做到三成首付，但是感觉又太远，担心后续的发展;如果等到明年老家的房产处理掉(今 年没法处理掉是因为产证没下来，不好卖)，加上手上的钱，有子弹85，可选择的余地要稍微多一些，但是又担心未来一年成都的房产市场变数太大，后续出台更加严格的调控或者限贷政策。想请教下:1、对于我这种成都刚需首套房，我是今年就咬牙上车还是等上一年资金充裕一些之后再买呢?这两种情况哪种风险更大?2、如果今年就买，只有子弹40个， 是选择主城区老破小呢还是选择新津地区地铁口附近带学区的新房(楼盘是金融街金悦府)呢?

回答：首先社保缴纳地是高新还是武侯？这是两个不同的限购资格。如果成都高新社保只是满1年的话，依然买不到高新哈，不过可以买除了高新以外的其他区域。目前你子弹40的话，按照4成首付，最多也只能买到100左右的房子，而如果是85的话，可以买到 212万左右的房子，品质差异是很大的。100万的房子说实话选择性有点小，并不建议。建议你及早处理下老家房产，把子弹凑满，时间和空间做一个抉择。1、综合来看，接下来大半年的成都楼市会相对平稳得多，大涨大跌的可能性不大。所以你们抓紧时间，还有机会。当下买小房子，或者很偏远的房子，实际的风险，是大于后面买200万房子的。2、主城老破小没有价值了，除非挂户学区房稍微能保值，但是限售3年，你会失去很多机遇。新津也是如此，但相对来说更具有未来性，非要买的话，可以选择这个新津地铁学区房。

提问：核心城市的一楼住宅，同时能做对外经营的商铺，租出去，获取较高现金流，会不会是投资首选？

回答：投资只看回报率。作为房产投资，核心住宅的涨幅都差不多，次序先后而已。作为投资目标，任何房产类型都可以买，无论老破大，老破小，新远大，新远小。任何标的都不是问题。唯一的衡量标准就是性价比、投资回报率。而这两点要结合你自身资源、价格和市场情况判断。作为决策的依据，租金回报率永远都不是投资的重要依据。投资依据首选是笋盘，其次是预期涨幅，首付、贷款成数、面积单价、流动性。租金回报率是购房后才考虑的事情。从你的提问看，你对投资买房还没有清晰的框架。既然你决定加入多军行列。就要慢慢学会多军的思维和习惯。希望以后一起努力吧!

提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！

回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。

提问：雕叔你好！你提到投资潜力区的板块尽量不要购买该区域的高价标杆楼盘，逻辑是什么？因为区域标杆的价格昂贵，难道升值还不如其他的楼盘吗？谢谢。

回答：1：因为品牌楼盘有“品牌溢价”。2：房地产市场和其他所有具有马太效应的系统一样，具有高度集中品牌效应，市中心的价格是郊区的好几倍。好房子的价格是破房子的好几倍。3：“品牌溢价”是这种马太效应的微观表现。4：问题就是，当你买了一个产品，它是现目前很火的品牌；如果你持有它10年，那到时候未必就是头牌了。以后该区域会有新的更好的房子建造，将不再是一个基准。它将失去“品牌溢价”。5：比如过去的老破大也是当年的标杆，有品牌溢价，单价明显高于公房。现在，老破大不再风光，单价通常比同区域的公房还便宜。6：但是，如果品牌楼盘在开盘时定价合理，而且与它小区的价差还没有拉开，那么它可能有一个潜力区。在此期间，与第二梯楼盘的价差将明显拉大，以享受马太效应带来的好处。7：不过，现在不适合这样玩了。一方面，定价合理的品牌楼盘太难找到；另一方面，成都税收因素也不适合5年后出售。此外，这个策略必须长期关注新盘，对于大多数有全职工作的业余投资者来说，这太累了。

提问：雕叔你好，我在成都，刚需准备买房，手上钱不多，成都最近高价盘越来越多了，也买不起，有些限价刚好够的但是又抢不到，刚需买的话到底主要考虑哪些，第一次买房不懂，请雕叔指点！

回答：你好！感谢赞赏！刚需如何买房上车？取决于以下两点：一、选择匹配自己的入手。二、只要是匹配的，即使小坑（回避超级大坑），但也可择机上车。先说第一点，很多人都不是很清楚自己究竟想要的是什么房子。总想找到一个一劳永逸的，然后乐呵呵度过下半辈子了。我说的匹配是在你支付能力范围内的往上一点。在你往上一点的能力上找到最好最匹配你的货色，避免你以后为自己没尽全力而悔恨不已。第二点，要辩证地看。我是经常提醒你们不要踩坑。但是非这样的坑你买不起啊。注意的是，必须是小坑，超级大坑跌得重埋得深，你爬都爬不出来。来回折腾后，你就确定了匹配的房子，却又很不巧是个小坑，怎么办？那就要看时机了。对于坑，入手的时机最重要。买吧，小坑不怕入！只要是匹配你的，以自住满足需求以时间换取收益，以时间弥补缺陷，以时间为友，你还是能爬得较为顺意的！尽量往一二线城市爬！房子是大吨位的产物，长持自住，只是为了在成熟时期，趁着大水没到将到之际，进行资金兑现作为跳板而已大水一到，一线城市率先发力，置换成功后的你，一线房子的收益会比你小缺陷房子来得丰盛得多。强调一下，以上是基于刚需自住家庭所做的曲线救国弥补而已投资有资金周转压力，以及追求租金回报与短期房价升幅的，别乱踩坑。

提问：雕叔你好！最近对成都的房子有一些疑问，所以我向老师请教。成都主城区太升路有一栋名为天府公寓的二手房，建于2000年。就一独栋名为公寓性质是70年产权的住宅性质，里面都是被拿来办公开公司，电梯拥挤，环境混乱，没有居住环境的混乱，物业管理也是虚拟的，但是优点就是价格超便宜，单价是186平方米，单价为8千多平方米，单价差不多可以接近零首付，房租可以支付每月还贷的钱。周边几百米就是春熙路，旁边的老破旧1.4万。它的价格仅是周边新房的6%折扣，但从交易价格来看，过去几年里，这个社区只上涨了30%，但成都市场在过去四年里至少上涨了100%。为什么这座独栋住宅的崛起远远落后于市场？在2016年初，它对周围的新房有40%的折扣，但现在它对周围的新房只有60%的折扣。为什么它和周边的二次新房之间的价格差距正在扩大？难道不应该是房价越贵，价格差距就越小吗？即使是老旧和破碎的房屋也能跟随市场的上涨吗。这座独栋建筑值得买吗？这座独栋住宅的未来增长会追上它周围的房子吗？

回答：你好感谢赞赏！成都二手房市场上有个产品叫老破旧，或叫老破小老破大。你所说的天府公寓建于2000年，面积超过140的大户型，这都是属于老破大了，经常提醒买房者买老楼需谨慎，这种房没开发商，没有小区环境，交易流通性小，处于楼市产品链的最底端，涨幅小，以后都是靠片区的均价带动。你看着两年的老破大的走势，并没有涨多少，整体来看都处于很尴尬的。坦率地说，在成都这样的房子是不推荐普通百姓去碰的。但在往北到深圳的城市，如果位置和租金足够好，在专业人士的指导下，你也可以试试。为什么租金足够好，因为你不能只是打赌办公室工作的比例会减少。

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