智库观点 - 柏文喜：房地产税改革扩大试点，逻辑上难以对房价有太大影响

沉默骆驼 2023年07月16日 03:12 0 0

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2021年10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。从国务院发布内容获悉，实施房地产税会先选取一些城市作为试点，授权的试点期限为五年，征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。对于国家实施房地产税试点意义，在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，此次房地产税改革试点工作，改革的目的是以房地产税来取代土地财政，改变地方政府事权与财权不平衡的问题，同时调节收入差距以助力实现共同富裕的目标。如何征收？从国务院公布的内容来看：一、试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。二、国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。三、国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人民代表大会常务委员会备案。本决定授权的试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。试点过程中，国务院应当及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人民代表大会常务委员会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人民代表大会常务委员会决定。条件成熟时，及时制定法律。在柏文喜看来，此次改革的核心与重点是先试点、后立法，而不是等立法出来再推行。此次试点明确不对农村宅基地和房子征税，因此就变成了征税对象只限于城市房产和非农村住宅的房产税了。也就是说，此轮房地产税改革试点的，是不包含土地的"房产税"，而非"房地产税"，因为农村土地归集体所有，不对这类土地征税，就更不会对已经出让的城镇国有土地重复征税了。从国务院公布的内容来看，房产税的征缴范围变大了。柏文喜认为，此前以狭义的房地产税形式从2011年开始已经在上海和重庆试点，但是税基只包含房产而不包含土地。就此次房地产税试点和以前上海、重庆的房产税试点的差别而言，两者还是有较大的不同。柏文喜对于房产税后续实施范围进行了分析，他认为就此次房地产税试点的范围而言，很可能会从一些房地产热点城市开始，比如目前实施土地集中出让试点的这些城市。最有可能的是深圳、杭州等城市，因为前者是最不依赖房地产行业的城市而且楼价很高，而后者又是一个土地出让金占比最高且楼价较高的热点城市。另外，各地的房地产税率也不会一刀切，而是会因地制宜并考虑当地居民的收入水平和税负能力。柏文喜认为，此前上海与重庆的房地产税试点，普遍采取的是窄税基、高税率的方式，也就是课税对象范围很小，而税率相对较高，这样只针对少数高端人群和房产征税，不会引发大面积的反对声音，试点比较容易实施。不过这必然导致税收征缴的总量太小，不但根本无法取代土地出让金收入，而且导致这项税收针对征缴成本的"性价比"一般。此轮房地产税试点的征税面和课税对象会比较大，因为只有覆盖面足够大才能收到较多的税，才有可能完全取代或者提升取代土地财政的能力。不过，此次试点的房地产税征缴面如果比较大的话，则税率就一定不能太高，因为较低的税率才容易被接受。影响几何？《2018中国城市家庭财富健康报告》（下简称"报告"）显示，中国家庭住房资产在家庭总资产中占比77.7%，远高于美国的34.6%；较高的房地产比例吸收了家庭过多的流动资金，挤压了家庭的金融资产配置。由此可见，房地产行业在国民经济中发挥着重要作用。房产税的推出会对房价产生怎样的影响？对哪类房源影响最大？对哪类人群影响最大？在柏文喜看来，就此次房地产税改革试点会不会引发房价下跌的问题，房地产税的改革试点短期内会引发一些多套业主的抛盘压力预期，因此在房地产税收细则落地前可能会引发一些城市二手房价格的波动，从而波及到一手房市场并对楼市造成一定影响。但由于房地产税不会改变楼市供求关系的基本面，只会增加房子的持有成本，而房价是由楼市的供求关系决定的，再加上地方政府在土地财政中的巨大利益需要维护，在房地产税尚不能取代土地财政前，地方政府会以各种措施和手段来避免房价的下跌。因此，房地产税的扩大试点在逻辑上难以对房价有太大的影响。从房地产税可能的实施效果与公序良俗的角度来看，估计免征房产税的套数应该是两套起，否则可能会出现为了避税而大面积假离婚的现象；而人均免征面积也不会太小，应该在90平方米左右，而单个家庭的免税面积应在180平方米左右。当然，房地产税的征收可以采取见房就收、先征后返，符合条件就予以返还的办法，这样才能够让房地产税实现尽快落地。柏文喜认为，就房地产税扩大试点可能影响的人群而言，有多套房产和超大面积房产的人群，可能会受到房地产税的影响，但是刚需人群不会受到影响。延伸阅读房地产税历程 2011年1月，部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，重庆发布《关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》。 2011年1月30日，上海房产税征管细则出台，并锁定首批房产税征收对象：本市居民家庭在本市新购且属于该名第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。 2013年11月，中共十八届三中全会全体会议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，决定提出，加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革，推动环境保护费改税。 2018年9月7日，房地产税法被列入69件第一类项目之一，按市场预计，在2018年3月至2023年3月的五年之间，房地产税法应当完成立法或提请审议。 2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。

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