香江控股再次延迟回复上交所问询 业绩下滑转型困局何解？

转型三年，未达预期，净利首降，一直试图以新业务代替住宅开发主业的香江控股并未曾想"乐极生悲"。不论是对公司的土地储备、投资性房地产，还是正在探索的科创业务，香江控股均表现出信心十足。这一举动再次引来上交所问询。

香江控股继年报事项被上交所进行问询后，7月2日，再次发布公告称，公司日前收到上交所关于机构投资者调研事项的问询函。问询内容主要包含企业投资性房地产项目、土地储备以及正在开展的科创相关服务业务具体内容等问题，并要求在7月5日之前对问询函中的相应问题进行回复并予以披露。然而直到7月9日，香江控股才发布公告称将延期回复，预计不晚于7月12日完成回复及披露工作。

曾凭借"锦绣香江"品牌住宅在业内颇负盛名的香江控股，随着房地产行业的竞争加剧以及多元化业务转型的失利，今非昔比，开发进度缓慢、业绩承若难以兑现、转型风险暗涌……香江控股正受多方质疑，转型困局待解。

1再遭问询

7月2日，香江控股发布公告称，公司于7月1日收到上交所《关于对深圳香江控股股份有限公司有关机构投资者调研事项的问询函》 ，要求公司就投资性房地产业务、土地储备、科创服业务等问题作出说明。

在调研记录中，香江控股表示，公司目前投资性房地产物业主要分布于一二线城市的中心商业区域，其账面价值远低于当前市场公允价值，有较大的市场潜力。同时，公司称有大量优质储备用地，已开发未售面积合计8.24万平方米，未开发土地计容建筑面积约36万平方米。

对于以上问题，上交所要求香江控股披露各投资性房地产物业的面积和具体区域分布，并说明公司对其公允价值及较大市场潜力的具体判断依据。同时披露，上述储备用地的获得时间和获得方式，相关土地的开发计划和开发进度，储备土地的具体分布区域等问题。

此外，调研记录显示，香江控股涉及科创相关服务业务，并在南沙建成香江国际科创中心。上交所要求其披露公司开展科创相关服务业务的具体内容及业务模式，相关服务业务的具体开展情况，以及在公司子公司香江云科技公司中的规模占比。

这已是香江控股年内收到的第二封问询函。

《商学院》记者翻阅香江控股公告了解到，4月20日，香江控股对外披露了《2018年年度报告》，而5月11日香江控股便收到了上交所发出的《关于公司2018年年度报告的事后审核问询函》，上交所就香江控股关于合并子公司的经营质量、关于资金业务往来情况、关于房地产开发业务等提出众多问题。

上交所要求香江控股就以上问题于2019年5月17日之前回复，并予以披露。不过，香江控股以需进一步收集整理材料为由分别于5月17日和5月24日两度申请延期回复，直到2018年6月5日终于发出公告作出回复。

其中，上交所对企业的短期偿债安排以及如何化解高负债、高利息费用将对公司生产经营产生带来什么影响的疑问，香江控股回复表示：截至今年4月30日，公司已归还借款18.84亿元，公司借款余额约为63.81亿元，其短期借款和一年内到期的非流动负债合计约23.98亿元，比2018年底的数据已大幅降低，截至4月30日，公司资金余额约30亿元。

另外，香江控股还表示，公司将在满足正常生产经营所需资金的情况下，继续归还金融机构借款，主动降低财务成本。截至今年4月底，香江控股的资产负债率已得到明显改善。

显然，这还不能得到上交所的认可。《商学院》记者就问询函相关问题向香江控股发出采访函，但是截至发稿，尚未收到回应。

2失去口碑

除了监管部门的质疑，香江控股迎来了2019年以来的首次披露计划减持的公告。

6月15日晚间，香江控股发布公告称，公司4名董事、监事及高级管理人员因个人资金需求，拟自今日起的15个交易日后的6个月内，通过集中竞价的方式减持公司股份合计不超过214.59万股，占公司总股本的比例为0.0631% 。

此次香江控股4名董监高减持的具体情况为：修山城目前持有公司427.5万股，此次减持不超过90.84万股；范菲目前持有公司204万股，此次减持不超过51万股；鲁朝慧目前持有公司153万股，此次减持不超过38.25万股；谈惠明目前持有公司138万股，此次减持不超过34.5万股。

《商学院》记者注意到，2015年之后，也就是在公司开始转型开始，香江控股的股价便持续萎靡，连创前期新低，而截至7月5日收盘，每股价格仅为2.37元每股，公司总市值已不到85亿元。

2015年香江控股溢价收购香江家居，拟转型商贸物流地产。

香江控股拟以23.6亿元收购控股股东南方香江等持有的与家居商贸业务相关的物业资产，包括沈阳好天地100%股权、深圳家福特100%股权以及长春物业、郑州物业、广州物业资产；并拟以不低于6.06元/股非公开发行募集配套资金不超过23.6亿元用于支付现金对价及公司长沙高岭商贸城和广州南沙自贸区香江国际金融中心建设项目。

方案显示，标的资产账面值合计6.01亿元，预估增值率为292.50%，主要为投资性房地产评估增值。香江控股表示，拟通过此次重组整合家居商贸业务上游经营资产，旨在增强公司实力和偿债能力，加快公司向商贸物流地产业务顺利转型。交易完成后，公司自有物业的建筑面积将新增约25.62万平方米。

按照香江集团公开宣传信息，成都项目计划投资170亿元，香河项目200亿元，南京湾项目600亿元，长沙项目500亿元，总投资已经突破千亿元。香江香港的所有家底不过133亿元，再加上每年不到百亿元的营业收入，想要完成千亿投资的"全球家居CBD"全国布局恐怕举步维艰。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟告诉《商学院》记者，按照香江控股目前整个家底和市场情况，完成整个千亿投资很难；另外，家居这个行业受房地产行业影响比较大，最近一两年房地产行业是一个持续下行调整的态势，在这种情况下，上游行业不好，下游行业必然有所影响。所以家居行业在这种大环境下很难有快速持续增长的趋势。

当年香江控股表示要打造9个香江全球家居CBD，目前在建和运营的有4个，成都香江全球家居CBD，香河全球家居CBD、南京湾全球家居CBD，长沙全球家居CBD，其中成都CBD一、二期部分已投入运营。

据南京南京湾全球家居CBD租户反映，所谓的全球家居CBD，除了少量做铝合金门窗的小作坊外，基本上都是空空荡荡，根本就没有生意。

2018年，河北香河香江家居CBD的部分业主，更是以香江集团欺诈，不当获利，销售过程中采用虚假宣传等理由，联名向当地政府举报香江控股等7项违法犯罪行为。

面对业主的联名举报，以及公司业绩出现下滑，如今又逢公司董监高减持及监管部门的质疑，香江控股如何摆脱现如今"尴尬"困局，只能拭目以待。

3转型困局

香江控股公司是从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商，另一方面通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营。

此前香江控股曾表示，公司将从主要以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅，逐步向商贸物流地产开发销售与运营为主转型。

不过，香江控股提出大力发展商贸物流地产，但业绩却双双下滑。

2016~2018年，香江控股的营业收入一直在下滑

年报显示，香江控股在2018年度实现营业收入为41.35亿元，比上一年同期下滑4.14%，；实现归属于上市公司股东的净利润为5.09亿元，同比下滑37.69%。

从主营业务来看，香江控股的物业销售、商贸流通运营两项业务营业收入占总收入比例分别为56%和33%。然而，两者营业收入较去年同期分别有11.85%和25.24%的下滑。另外，从2016年～2018年度，香江控股商贸流通运营业务收入占总收入的比重分别为55.8%、40%和33%，呈现出逐年下降的趋势。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，企业做过住宅开发后再去做别的业务就会发现，前者盈利空间大，资金回笼也快。企业一直在尝试将商贸流通作为一个有相对优势的业务，但可能还是会面临一些压力。

香江控股董事会秘书王晶对外表示，公司整体经营是比较稳健的，核心任务是保持基础业务——房地产、商贸流通业务的稳健和发展，在此基础上再发展新业务。

除了转型重组，香江控股还募投了多个项目，其中值得关注的南沙香江国际金融中心。

香江国际金融中心位于广州市南沙金洲，共计房屋1320户。

据了解，南沙香江国际金融中心项目已竣工验收但尚未全部实现销售或出租，2018年出售及出租商铺写字楼实现净亏损人民币8059万元，累计出售及出租商铺写字楼实现净亏损人民币7936万元，相应工程款项亦尚未结算完毕。

2017年，香江以"产业+互联网"和大数据技术为引领，与微软、南沙区政府共同打造"独角兽牧场"，助力广州IAB（信息技术、人工智能、生物医药）战略和南沙人工智能创新发展，探索了一条"科技+金融+地产"的新路径。

"传统企业要转型，就得想办法布局未来。香江集团对于未来的设想，将主要集中在健康、科创和教育这三个领域。"全国政协委员、香江集团总裁翟美卿在2019年全国两会期间接受记者采访时称。

产业定位往往是一个地产商能否转型成功的关键，以从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团转型做科创相关服务业可行吗？

同策咨询研究部总监张宏伟向《商学院》记者分析表示，如果超出企业自己主营和擅长业务范围之外，就属于跨行业转型，非相关转型。而且跨行业转型往往很难成功。

根据上交所的问询函所示，香江控股需要在7月5日之前披露对该问询函的回复。上一封问询函，香江控股就延期回复了，这一回亦如此。香江控股为何两度延期，回复具体情况如何，未来公司发展如何，《商学院》将持续关注。

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