商业地产信托融资(信托地产类投融资额度 比例)

地方政府隐性债务、房地产流动资金贷款、第三方非金融机构推介、关联交易，这些信托行业的“敏感词”不断在一份份行政处罚决定书上出现。相比信托公司资产、盈利数据上“两压一降”的成果，年内2200多万元的罚款金额成为信托整改转型的另一面。

7月6日，重庆银保监局披露了一份行政处罚事先告知书送达公告，新华信托员工詹春光因为对该公司“三查”严重不尽职、违规为银行提供通道业务负主要责任，被终身禁业。记者统计发现，按照披露时间计算，今年以来各地银保监局已经累计针对16家信托公司披露了至少47条处罚信息，超过了2021年全年的29条。

事实上，自2018年资管新规出台以来，信托业强监管的态势一直在加强，方式除开具罚单外，还包括窗口指导、余额管控等。进入2022年，资管新规正式落地，在机构人士看来，未来监管在继续通过“两压一降”控制业务量的同时，信托公司治理、股权管理、团队设置等方面的监管力度也会加强。

信托行业过去以“规模扩张”为中心的模式已经难以奏效，高质量发展才是生存之道。

16家信托公司收47张罚单，半年罚款超2000万

根据重庆银保监局6日披露的《行政处罚事先告知书送达公告》（下称《送达公告》），詹春光在新华信托工作期间，对该公司“三查”严重不尽职和违规为银行提供通道业务负主要责任，造成重大损失，重庆银保监局决定对其作出禁止终身从事银行业工作和警告的行政处罚。

所谓信托贷款的“三查”，一般是指贷前调查、贷时审查和贷后检查，而为银行提供通道业务则是近年来监管“两压一降”的重点之一。

根据新华信托官网信息，该公司有“詹春光”记录的最早时间可以追溯到2011年，其作为“新华信托·华丰8号资产收益权集合资金信托计划”（4800万元）、“新华信托•华丰7号资产收益权集合资金信托计划”（5000万元）的信托（执行）经理，向投资人发布了两只产品成立的公告。2015年和2016年上半年，詹春光分别当选新华信托优秀员工和先进个人。

但目前重庆银保监局已经“联系不上”詹春光。这份《送达公告》的落款日期是6月30日，文件显示，重庆银保监局曾于6月2日向詹春光原在天津市河西区的住址邮寄《行政处罚事先告知书》等文件，但因相关地址“查无此人”均被退回，只能要求詹春光在30日内到重庆银保监局自行领取，逾期视为送达。而在此公告公开披露的7月6日，被银保监会接管即将满2年的新华信托获批进入破产程序。

詹春光不是信托行业第一个“失联”的被处罚人，上一个送达公告的披露对象是原中江信托（现雪松信托）董事长袭强。今年4月25日，江西银保监局在公告中称，袭强在担任中江国际信托股份有限公司（现雪松国际信托股份有限公司）董事长、副董事长期间，对公司存在的“违规投资设立非金融子公司并开展关联交易、未有效履行管理职责、违规发放自有资金贷款且关联交易未报告的违法行为”负有直接责任，决定对其警告并禁止终身从事银行业工作。

加上4月被罚的外贸信托原高级信托经理林威，年内已有3名信托人被终身禁业。而根据记者不完全统计，按照披露时间计算，今年以来各地银保监局已经累计针对16家信托公司或相关责任人披露了至少47条处罚信息，即使剔除四川信托高达17条的高管罚单，也已经超过2021年全年的29条。

从处罚方式来看，主要包括警告、责令改正、禁止从业（终身或有限期内），以及罚款。综合计算前述47份罚单，16家信托公司及责任人累计被罚2247万元，其中四川信托17名高管在2021年合计被罚785万元，直到今年3月在银保监会官网披露。

罚单对信托公司的影响并不局限于罚款金额。根据媒体报道，监管部门曾在2021年年中向信托公司下发新的监管评级标准，在将“两压一降”指标落实情况列入评价要素的同时，年内收到两次处罚决定的机构将不参与评级，而评级结果直接与业务挂钩。在成长类、发展类、创新类三大类六大级别中，对分数要求逐渐提升，可开展的业务范围也依次递增。

房地产融资是违规重灾区，三方推介首次被罚

从披露时间来看，各地银保监局公开罚单的时间与处罚日期一般较为接近，但河北银保监局在今年7月5日披露了一份2017年对渤海信托作出的处罚，案由是贷款分类不准确、委托第三方非金融机构推介信托产品。

记者注意到，这是自2019年银保监会开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作以来，首次披露信托公司关于“违规由第三方非金融机构推介信托产品”的处罚情况。而就在今年年初，央行发布关于《金融产品网络营销管理办法（征求意见稿）》，明确指出金融机构不得委托其他机构和个人开展金融产品网络营销，禁止通过互联网面向不特定对象营销私募类金融产品。

据记者了解，目前市场上仍然存在大量第三方财富公司，主营业务之一即为信托公司代销。以某财富公司理财师提供的信托产品为例，理财师在推介前期会隐去信托公司名称，但其介绍的产品范围覆盖多家民营和央企/国企信托。

在前述银保监会整治工作要点中，关于信托领域的重点违规行为包括宏观调控政策执行、公司治理、资产质量、非标资金池业务、同业业务、经营管理六大类。

其中在宏观调控政策方面，违规为房地产行业、地方政府提供融资是重点监测领域。从今年各地银保监局披露的处罚情况来看，爱建信托、中融信托、长安信托、云南信托、山东国际信托均曾因此被罚，具体原因主要为向不满足“四三二”条件的房地产企业变相提供融资，违规以信托资金发放土地储备贷款等，主要依据为原银监会此前印发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》）。

据悉，《通知》要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件，同时明确信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

据记者从业内人士处了解，过去很长一段时间，信托行业以通道式的同业信托和融资式的理财信托为主，其中为房地产企业提供融资是主要方向之一。华东某金融机构人士对记者表示，很多信托公司过去解决“四三二”问题的方式是利用壳项目融资，最终将资金用于抵押地块的开发甚至拿地。

但随着2018年资管新规出台和“两压一降”的持续，加上房地产行业调控进入新的阶段，信托行业投向地产领域的资金逐渐缩水。2019年7月，银保监会有关部门负责人明确表态，要加强房地产信托领域的风险防控，并对部分信托公司进行了约谈警示。截至今年一季度末，资金信托投向房地产领域的资金已经降至1.57万亿元，较2019年三季度末峰值减少约1.21万亿元，占比降至10.64%。

除房地产领域外，配合防范地方政府新增隐性债务也是重要方向。今年上半年，长安信托、国通信托分别因为违规参与地方政府融资平台举债融资、为企业融资过程中接受地方政府承诺类函件被罚。

信托公司治理方面，股权关系、股东行为以及关联交易，资产质量方面，信托风险资产和固有资产质量分类不准确、信披违规，同业方面，违规开展银信、保信合作开展通道业务等，也是违规“重灾区”。

2021年2月，四川银保监局对四川信托开出了3490万元罚单，涉及13项违法违规行为，其中包括违规开展固有贷款业务，贷款资金被挪用于偿还本公司其他固有贷款，以及违规开展非标资金池等具有影子银行特征的业务、违规开展结构化证券信托业务等，此后17名高管均因涉及部分行为责任被处罚，相关信息于今年3月集中公布。

此外，协助保险资金变相投资事务管理类信托或单一信托也是监管重点。2019年6月，银保监会下发《关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》，对前期监管文件进行修订，虽然对担任保险资金受托人的信托公司条件由“近三年”公司及高管未发生重大刑事案件且未受监管机构行政处罚降至“近一年”，但依然明确保险资金不得投资单一资金信托，并新增了不得投资结构化集合资金信托的劣后级受益权。

以江苏国际信托为例，该公司在今年5月因为违规接受保险资金投资单一信托计划被罚款30万元。

事实上，自2018年资管新规出台以来，信托业强监管的态势一直在加强，方式除开具罚单外，还包括窗口指导、余额管控等。进入2022年，资管新规正式落地，华宝证券非银分析师王震认为，信托业将继续面临监管趋严、规范发展的态势。这将继续倒逼信托公司优化业务结构，积极提升主动管理能力，行业也将在风险出清与处置、标品净值化以及回归本源中加速转型。

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