五矿信托睿信8号(五矿信托瑞鑫宝)

文 / 睿信地产研究院

编辑 / 睿信地产咨询

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前言

近年来，物业管理行业从单一的经营模式转向多元化经营。由于物业社区入口资源，能够精准把握社区增值服务需求，物业公司逐渐从基础物业服务提供者向社区生活服务提供者转型。睿信地产研究院通过持续跟踪物业管理行业及典型企业的业务布局与管理动态，对物业行业基础物业服务及增值服务的规模、结构，及行业典型案例，进行深入剖析，以探讨国内物业企业增值服务业务的发展现状及未来发展空间。

本文我们将从物业行业基础物业服务方面对其进行探讨。

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基础物业服务仍为主力

增值服务匍匐成长

1.规模看，增值服务收入呈跳跃式增长，发展动力强劲

物业企业的收入，以基础物业服务为主体，同时包括增值服务收入、协销收入、顾问服务等其他服务收入。近年来基础物业服务收入仍为收入的主要来源，但增值服务收入规模呈较大幅度增长。

物业企业的基础物业收入均值近年来稳定增长，2017年TOP30的基础物业收入均值达15.85亿元。基础物业收入增速在经历2016年小低谷后，2017年有所回升，达34%。在基础物业收入的分位数据方面，75分位、50分位、25分位物业费收入规模均有所增长，分别为23.06亿元、12.31亿元和6.26亿元。同时，各分位增速均出现不同程度下降，其中25分位增长速度明显低于50分位与75分位，领先企业规模优势明显。

物业企业增值服务收入规模飞速增长，2017年，行业TOP30增值服务收入增速延续2016年的高速发展之势，从2.5亿元提升至4.58亿元，增速达83%，超越2016年的80%。TOP30增值服务收入的分位数据方面，75分位与50分位、25分位的差距逐步拉大，2017年实现增值服务收入3.94亿元，且保持平稳增速；50分位、25分位值分别达2.65亿元与0.99亿元，但增速略低于75分位。

TOP30的增值服务收入的分层数据方面，2017年TOP10的增值服务收入大幅跳涨，由2016年的3.45亿元快速提升至2017年的6.76亿元，三年增速均保持在95%以上；TOP11-20和TOP21-30分别实现增值服务收入2.89亿元和0.71亿元，但增速整体低于TOP10。

2.结构看，基础物业服务仍为收入与利润来源主力

收入方面，基础物业服务占比略有减少，但波动幅度不大。从TOP30收入结构看，基础物业收入仍为物业企业的主体收入来源，占比约80%左右，虽然近年来占比略有下降趋势，但是波动不大；除基础物业收入外，增值服务收入占比较高，近四年占比基本保持在14%左右；顾问服务由2014年的4.80%下滑至3.77%，变化趋势不明显；协销服务收入由2014年的10.10%降至6.47%，下滑趋势明显；其他收入占比相对比较稳定，基本稳定在5%左右。

利润方面，增值服务利润占比多为物业企业20-30%，未来增长潜力巨大。从典型上市企业年报披露来看，彩生活、中海物业，物业基础服务净利润占比均在70-80%左右，增值服务及顾问服务所带来的净利润占比约20-30%左右，未来增值服务利润增长潜力巨大。

下期预告：如何从增值服务方面解读国内物业企业增值服务业务的发展现状及未来发展空间？

*本文节选自《睿信四格物业市场月报2018年9月刊》，详细报告内容欢迎微信或邮件索取。

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