万达欲“卖身”、融创想接盘，谁之砒霜、谁之蜜糖？

万达和融创最近又有大动作。

据10月16日《财经》报道，王健林已经做好了准备，彻底告别文旅业务。万达正在把文旅集团总部核心业务及相关人员都打包交给融创。

早在2017年7月，万达集团就将旗下13个文旅项目的股权卖身融创。此次，万达或再将运营权交由融创，所以， "全盘出清"万达文旅的消息引起一片哗然。

10月17日上午，万达集团官方回应称网传"融创将全部接盘万达文旅"消息失实，强调自己作为先行者，一直看好中国文旅发展前景，今后将继续投资，旗下文旅集团(含文旅规划、建设、项目管理部门)将继续作为万达的重要产业集团永续发展。

10月18日，澎湃新闻报道，大连万达集团拟继续将文旅集团旗下的4个万达文旅城项目出售给融创中国，这4个项目分别位于西安、长沙、厦门和武汉。这也意味着融创文旅产业在全国进一步扩张。

对此，《商学院》记者联系到万达方面求证，对方表示" 我们能给的所有信息就是官方发布的声明。"而融创方面则表示，"由于问题太敏感，不方便回复"。

当事双方如同商量好了一样，一同维持着微妙的缄默。万达公告中虽然否认了"全部接盘"，但是，并没有否认继续出售文旅项目。其实融创和万达的合作还要追溯回一年多前。

2017年7月，因海外项目突遭停贷，为降低资产负债率，激进推行"轻资产"战略，将大连万达商业旗下13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益以631.7亿元打包卖给孙宏斌旗下的融创中国(01918.HK)。按照当时的规定，项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持，融创连续20年，每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达，共计130亿元。

2018年1月29日，融创发布公告，将参与万达商业私有化股份的回购计划，出资95亿元购买该公司持有的约3.91%股份。

据彭博社此前报道，万达官方已公布的万达城项目总计18个，除了已经转让给融创的13个万达城及上述4个项目之外，另一个万达长白山度假区在2017年6月已经变更完工商手续，转让给大连一方集团。

一个疑问是，对万达而言，如果说去年7月万达抛售文旅城及酒店给融创、富力，有其海外项目突遭停贷的背景，现今已度过最困难时期的万达，继续转让文旅核心资产意欲何为?

上世纪90年代，王健林就提出"销售为王，现金为王"的八字口号，可以说从那时起，前"首富"心里就将现金问题放在了一个很重要的位置。现金的流动性强，可立即投入流通，随时调动。而房产等不动产以及交易性金融股资产等变现需要较长时间，且易受外在经济环境、经济周期影响。

2015年4月15日王健林在深交所讲话时提出，重资产受制于房地产周期，市场火的时候房子卖得好，现金回流快，发展起来容易。但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点，躺着挣钱的高利润时代已经过去，今后要快速扩大规模，就要转型轻资产。

与以"售"养"租"的重资产模式相比，轻资产是指投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理"慧云"系统。所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。

这种有了品牌和能力，其他企业主动找上门来，自己不用出资金，凭品牌就能挣钱的"空手道"模式是万达特色的轻资产之路。

"轻资产之路"既已提出，不符合这一框架的枝枝蔓蔓难保不被剪裁。体量大、沉淀资金多的文旅项目显然相悖于万达"轻资产之路"。

一个大的单体文旅项目就可能投入成百上千亿元，而一旦失败，对公司的品牌、现金流均会造成难以估量的损失。中国旅游集团港中旅酒店有限公司董事长陈荣曾于2018亚洲旅游产业年会上提出，"文旅项目的风险，实际上是越来越大。总体而言，文旅项目成功的比较少。从财务结果来看，盈利性总体不好。主题公园十多年来基本上赚钱的是10%左右，20%是持平，70%都是亏损的。"可以说，文旅板块看着美，吃下去却不容易。

如果说在市场看来，去年的"壮士断腕"尚有权宜色彩，这一次应该没有谁再怀疑万达坚持轻资产战略的意志。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示："从万达的轻资产运作角度看，这体现了其剥离重资产的导向，同时也和融创可以形成较好的合作。类似情况属于企业的调整，往往在资金面收紧的时候，企业类似调整都是符合预期的，并不是对当前楼市的悲观。虽然近期确实有很多利空的消息和做法，但是从企业本身来说，实际上还是具备了较好的发展机会，关键就是学会在降温周期中寻找到新的投资策略。"

万达十三个文旅基本情况

资料来源：公司2017年7月11日公告《非常重大收购事项》，可售面积参考售价信息来源于搜狐焦点

同策咨询研究部总监张宏伟在接受《商学院》记者采访时表示，从融创转型的业务方向来讲，收购万达资产的外延式扩张显然加速了融创转型的速度，融创外延式扩张显然要比内生式扩张来得快，并且也避免走很多弯路，也节省了自身探索带来的成本。

接收万达文旅项目可以说是传统并购的升级版，融创拿到的巨大的资产包里含有大量的土地储备，它们是业内通行评判下的巨大发展潜能。同时，融创获得文旅项目对应的设计规划、建设、运营管理等能力。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德曾在融创2017年的业绩会上提到，文旅板块业务未来一定是集团利润和业务收入贡献的增长点，为三年、五年后非常重要的方向布局。

据了解，融创此前已接受的13个项目已经全部完成交割，目前已开业5个，在建8个。融创拟将这17个文旅城项目纳入新成立的融创文旅集团。

另外，万达的资产包中有不少土地储备，对于还处于规模扩张的融创来说是必要的。从土地储备看，融创此前接手13个万达文旅项目，让融创拿下了大规模的土地储备。据融创2017年7月11日发布《非常重大收购事项》公告，土地储备新增4973.13万平方米。

"房企通过多元发展和重点布局的同时，尤其要关注公司管理，企业财务指标，以防止企业过速扩张导致的财务风险和管理风险"。戴德梁行中国区主管暨大中华区区域董事陈家辉在接受《商学院》记者采访时记者说。

面对诡谲多变的市场，王、孙二人分别给出了自己的判断。彼之砒霜、我之蜜糖，有市场存在，则自然有人看空、有人看多。看空者和看多者无不想证明己是而彼非，但从某种意义上讲，看空者和看多者谁也离不开谁。没有万达的看空，融创没有入主文旅项目的支点;没有融创，万达难觅这样豪爽的金主。

未来会怎样，时间一定会给出一个答案，而这个答案来的很可能比大多数人想的还要快。

《商学院》将对此事持续关注。

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