越秀地产上半年营收同比下降14.9% 销售回款率未达预期

虽然销售金额和毛利率有所提升，但越秀地产上半年的营业收入和毛利都出现了同比下降，营业收入从119.37亿元降至101.63亿元，同比下降了14.9%;毛利从29.76亿元降至26.23亿元，同比下降11.85%。

截至发稿，越秀地产有关负责人并未直接就营业收入下降等问题答复记者，不过其提供给《商学院》记者的资料中提到，上半年越秀地产通过提升经营管理能力和创新发展模式等方式，"实现了经营业务持续稳定的增长"。

越秀地产副董事长林昭远在中期业绩发布会上对媒体表示，上半年营收同比下降14.86%是一个过程数，但这个数字是符合他们预期的。他解释道，这是因为越秀地产的很多项目在移交给客户以后才会进行财务记账，从全年来看，越秀地产应该可以完成年初制定的计划。越秀地产在业绩公告中还提到，期末已售未入账的销售金额约为人民币为561亿元，较期初增加了41.3%。

另一方面，越秀地产的销售回款率也不及预期。林昭远坦言，越秀地产2018年上半年的销售回款率是64%，与年初制定的80%的目标相比确实是偏低，其中的一个原因是6月份有超过100亿的销售还没到回款期，而剔除这一因素的销售回款率约为74%。"总体在我们的预期中，我们的目标今年也是按照这个目标去努力。"林昭远表示

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《商学院》记者，回款速度慢和银行贷款政策也有关，如果说银行房贷速度慢，很多项目销售以后，销售款项无法很快进入开发商账户。融360大数据研究院发布的数据显示，2018年7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，环比增长0.53%，二套房贷款平均利率为6.03%，环比增长0.03%。在严跃进看来，回款速度放缓会影响企业的现金流，也有可能会影响企业拿地和后续的战略投资。

越秀地产在2018年上半年拿地的确比较谨慎，公开资料显示，2018年上半年，越秀地产共获取9幅地块，总建筑面积249万平方米，按权益比例建筑面积74.3万平方米，权益比例为29.84%，这一比例较2017年有大幅下降。而且，在这种9个地块中，有两个越秀地产权益占比仅有9.5%。

上半年，虽然定向降准增加了一定的流动性，但在去杠杆、金融监管加强的背景下，资金形势仍然紧张。越秀地产财务总监、执行董事陈静在业绩发布会上透露，他们明显地感觉到了融资成本的上升，例如开发贷的利率就增长了10%-20%，不过陈静表示，越秀地产在融资工具方面已经做了充分的准备。

严跃进认为，一般而言，在资金链收紧的情况下，合作拿地有助于企业实现扩张，降低成本。对于具体地块的权益比例，则是要考虑到对具体地块的投资的意向，如果部分地块有比较明确的操盘的话，持股比例会高一些，如果没有持股比例就会低一些。

据人民网报道，8月15日，国家发展改革委秘书长、国民经济综合司司长、新闻发言人丛亮在国新办就当前经济社会发展有关情况举行吹风会上介绍，"下决心解决好房地产的问题，要坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

越秀地产董事长张招兴在业绩发布会上表示，他们判断，从行政手段上来看，房地产的严调控不会进一步收紧，因为房地产也是需要健康发展的，现在这种调控是希望房地产以后能够持续健康发展，而不是说不让房地产发展。"所以从行政手段上来讲，我们感觉到不会再出一系列更加严厉的政策。但是从市场的预期，或者从经济的规律来讲，房地产会面临一定的压力。"张招兴表示。

严跃进表示，从近期的数据来看房地产市场的价格还是有所上涨，所以整个房地产市场还是需要有一些比较明显的政策。尤其是一些房地产交易秩序，预计对三四线城市一些问题的管控，而这些都是市场当前要做的。对开发商而言，在这种限价的大环境下，要更加注重开发的高周转，这种高周转不是说要压缩质量，而是说要形成比较好地衔接，比如房屋销售之后，要很快能够重新投入开发，在开发过程中降低成本等等，这样才能更好地应对政策的挑战。

越秀地产投资者关系部总经理姜永在业绩发布会上坦言，调控政策确实在一定程度上影响了越秀的推盘节奏。不过林昭远表示，越秀地产提出的三年内合约销售额达到800-1000亿的目标没有改变，还是正常推进。然而在"坚决遏制房价上涨"的基调下，这个目标究竟能否如期完成还有待观察。

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