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沉默骆驼
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智库观点 - 中国社会科学院邹琳华：房地产“大开发时代”已终结，保障性租赁住房领域存在较大投资机会
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中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华
经历了数十年的房地产市场快速发展和住房制度改革不断深化，我国城镇居民住房水平获得了较大提升。根据国家统计局《中国人口普查年鉴-2020》，我国城市家庭人均居住面积已达36.52平方米。在居民住房水平显著改善的同时，房地产业规模迅速增长，房地产业在国民经济中的地位举足轻重。房地产市场的平稳运行，已经能够直接影响到宏观经济和金融体系的稳定。为了促进房地产市场的稳健发展，规避潜在的系统性风险，我国确立了"房住不炒"的总体方略，坚持抑制住房投机投资，为抑制房地产泡沫发挥了积极作用。
随着"房住不炒"方略的落实，我国房地产市场趋于稳定，房价总体涨幅趋缓。但近期由于诸多行业受到新冠肺炎疫情的冲击，叠加紧缩性房地产调控政策影响，房地产市场出现显著的阶段性下滑。根据国家统计局公布的数据，2022年上半年，全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；房屋新开工面积66423万平方米，同比下降34.4%；商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，同比下降28.9%。除一线城市房价相对平稳外，其他城市短期房价主要呈现下降态势。2022年6月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，二线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%。
稳住房地产市场是稳定宏观经济的重要方面。新冠肺炎疫情对经济的持续冲击是前所未有的，对宏观经济的总体稳定构成很大挑战。因为房地产是重要的金融抵押品，以及财富的重要载体，因而稳住房地产市场是稳定宏观经济的前提条件。通过房地产抵押贷款或出售，可以补充资本金或现金流不足，促进企业或个体工商户维持正常经营。如果房地产市场流动性持续下降，会形成被动性金融紧缩。这对宏观经济的影响是巨大的，经济的疫后复苏会更加困难，甚至可能会诱发系统性风险。
从稳定经济、避免系统性风险的角度出发，稳定房地产市场势在必行。2022年4月29日，中央政治局会议提出，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善型住房需求。中国人民银行、银保监会等还将首套房贷利率下限降低了20个基点。作为房贷利率参考基准的5年期及以上LPR也下降15个基点。不少城市出台了楼市松绑政策，降低了首付成数，放松或取消了住房限购政策。仅2022年5月以来，就有南京、长沙、杭州、沈阳、海口、扬州、苏州等数十个城市调整了限购政策。一些城市还将首套房贷最低首付成数恢复为20%，二套最低首付成数恢复为30%。在房价上涨预期基本消失的条件下，取消或调整一些对房地产市场短期性行政管制手段，也有利于房地产市场的稳定。
促进改善型住房需求的释放，将成为房地产业新的增长点和转型方向。这需要我们根据市场形势变化，及时调整住房制度与政策。从社会经济发展看，我国城市化已经进入下半场，城市新流入人口减缓，人口老龄化难以阻挡，对新建住房的需求面临急剧下降。另一方面，二手房交易正取代新房、改善型需求正取代首次置业需求成为市场主体。我们的住房制度与政策要适应这一大环境的变化。
我们以往的住房制度与政策，都是以城市化快速推进为基本背景设计的。鼓励新房开发与交易，抑制二手房交易和改善型需求的释放，如期房预售制度、针对二套及以上住房的限购限贷等，都带有很强的大开发时代印记。显然，基于大开发时代的政策制度已经不适应当前市场需要，不利于市场的平稳过渡，甚至容易加剧市场转型风险。为此，有必要进一步深化住房制度改革，对住房市场相关政策制度进行科学再设计。从制度层面而非政策层面降低住房投资投机属性，同时减少对住房市场的直接政策干预，促进改善型住房需求的释放。放宽对于改善型需求的限购限贷政策，降低二手房交易税费，更好地支持居民家庭通过低成本换购优化住房条件。
与此同时，保障性安居工程仍需进一步加大投入。保障性安居工程一方面有利于提高中低收入阶层的住房水平，维护社会安全；另一方面，在房地产开发缩减的大背景下，有利于稳定宏观投资。
保障性安居工程主要包括四类：第一类是保障性住房建设，第二类是棚户区改造，第三类是农村危房改造和游牧民定居工程，第四类是城镇老旧小区改造工程。其中，公租房、保障性租赁住房筹集和城镇老旧小区改造是未来保障性安居工程的重点。特别是保障性租赁住房筹集，国家层面给予了很大力度的政策支持。但由于租金收益率过低，短期内，保障性租赁住房投资难以获得合理回报。但从长期看，随着租金收益率提升和社会利率水平的降低，保障性租赁住房领域仍存在较大的投资机会。
除了总量供求矛盾外，当前保障性住房还存在较大的结构性供求矛盾。在配套、区位等方面，供求与需求不匹配。未来还需要在优化布局、促进职住平衡、改善结构性供求矛盾方面作进一步优化。 
