三亚凤凰岛置地发展有限公司(三亚凤凰岛置业有限公司)

中国基金报 莫飞

5栋流线型帆船式大楼、超星级酒店体验、人造梦幻度假岛，在海南楼市热到发烫的时代，这里16万一平方米的房价，曾被视作当地旅游和投资的双地标。

如今，这个有着“东方迪拜”称号的三亚凤凰岛项目，在经历当地楼市降温、环保核查并停建整改20个月后，最终走上了折价拍卖的道路。

奢华凤凰岛被打包甩卖

实控人48亿清盘项目

日前，北京产权交易所挂出一份转让公告显示，三亚凤凰岛投资集团将以40.37亿元对价转让100%公司股权，其持有三亚凤凰岛国际邮轮港公司45%股权，而后者的核心资产正是三亚凤凰岛项目。

而和凤凰岛邮轮港同时捆绑受让的，还有三亚钰晟投资有限公司100%股权，转让底价为7.64亿元，而钰晟投资也持有凤凰岛邮轮港10%的股权。

这也意味着，三亚凤凰岛项目的55%股权将被打包甩卖，合计出售底价为48.01亿元。

作为海南最知名的地标建筑，三亚凤凰岛在建设之初就被视为对标迪拜的地标。公开资料显示，凤凰岛一岛位于三亚南侧海岸线，是在大海礁盘之中吹填出的人工岛，位于三亚湾度假区“阳光海岸”核心。

凤凰岛全长1250米，宽约350米，占地面积547.5亩（36.5万平米），规划总建筑面积48万平米，二岛47.4万平米与一期岛屿由整片沙滩连接，是海南最知名的人工岛屿，也是海南人工岛的鼻祖。在国内各大旅游平台上，对凤凰岛项目贴上的标签是“三亚奢华的天堂”、“比肩迪拜的梦幻之岛”。

根据官方介绍，凤凰岛建设目标是以邮轮产业为依托，建设集邮轮主题休闲港、丝绸之路自贸区、海洋亲水旅游湾、健康度假养生地、文化演艺娱乐岛等五大主题为一体的高端旅游度假综合体，打造成邮轮之都、海港之城、梦幻之岛。

如今，这个豪华地标却被推上了拍卖平台，号称“奢华体验”的凤凰岛实际上却停在半途，多个项目始终处于中止待建状态。

据上述拍卖信息显示，凤凰岛一期建设项目中，除邮轮港码头和5栋养生度假公寓酒店（含产权式酒店）已建成外，国际游艇会、奥运广场、商业街等商业和旅游项目尚未建设；二期填海工程已完成，围海造地范围约49公顷，填海工程完成后已形成土地面积合计498610平方米（约748亩）。

从转让方信息来看，股权转让方包括海口胜丰热带农业植物园开发有限公司、新疆大正宝通创业投资有限公司、海南兆峰智能化技术有限公司、曾宪云、蔡芳。其中，海口胜丰持有48.5%的股权，新疆大正持持股20%，海南兆峰持股10%，曾宪云持股20%，蔡芳持股1.5%。

而根据天眼查信息显示，根据凤凰岛投资集团的股权穿透图，海口胜丰、新疆大正的背后实际控制人均为曾宪云，而曾宪云则是掌握凤凰岛项目以及被转让的凤凰岛投资集团的最终控制人。

房价曾爆炒至每平米16万

投资人狂热过后惨被套牢

早在2002年，凤凰岛的投资建设路线规划已经形成，海南人工填岛的探索也从凤凰岛这一项目开始，经过十多年的投资建设，凤凰岛投资建设具备规模，其超星级酒店、国际养生度假中信等规划，都被视为三亚高端旅游业的标志。

因为多项高端项目特色汇聚于一身，凤凰岛也被冠之“东方迪拜”的称号。按照当时的设想，整体投资额要达到100亿元，完全竣工则计划在2015年。

而在凤凰岛之后，海南也开始进入了填岛大跃进的时代，向海要地多达7万多亩，十多个人工岛建设平地而起。

2010年，国务院批准了海南建设“国际旅游岛”的规划，市场资金对海南旅游投资充满想象空间，而早已探索出项目并具备一定规模的凤凰岛也借着这波楼市的东风而扶摇直上。

在海南楼市狂热的阶段，凤凰岛项目的房价一度遭遇爆炒。据媒体报道，2010年1月11日，凤凰岛公寓开盘，700套房子一天内“秒光”。2010年至2011年，凤凰岛房价最高时达到了16万元/平方米。

不过，随着楼市狂热的褪去，凤凰岛的新房价格也出现了快速的回落。据悉，目前凤凰岛的产权式酒店公寓售价基本维持在7万均价，最低甚至达到5.5万元底价，但是多数房源均显示不在销售的状态。

这意味着，曾经高位接盘的投资人，在这一波炒作中，牢牢地套在了这个所谓投资“天堂”的凤凰岛项目之上。

如今，除了多个项目处于停工待售的状态之外，凤凰岛的现有项目经营的压力也非常大。据上述公告显示，而截至今年6月30日，邮轮港公司带息负债总额超过104.52亿元；同时，西藏信托诉邮轮港公司借款本金32亿元的借款合同纠纷案，还在法院受理过程中；三亚凤凰岛投资集团的负债总额则为4.52亿元。

从楼盘项目“秒光”、房价创出天价纪录，到价格腰斩、项目停工、负债高企、诉讼缠身，三亚凤凰岛项目从辉煌到没落，似乎也见证着填岛投资、楼市炒作狂热后，商业模式的彻底切换。

凤凰岛项目两度遭遇转让

5年间估值缩水超23亿

值得注意的是，这并非凤凰岛项目的首次拍卖纪录。

2006年10月，三亚凤凰岛项目完成主体工程后，浙江国都巨资介入，成为三亚众城国际最大的股东。2007年，三亚亚众城国际更名为三亚凤凰岛发展，三亚凤凰岛发展则是三亚凤凰岛国际邮轮港100%的控股公司。

2014年，凤凰岛房价暴跌，浙江国度也遭遇融资收紧的压力，不得不将凤凰岛项目进行大笔出售。

2014年3月，浙江国都将持有的45%三亚邮轮港股权以10亿元价格卖给中国交建，随后三亚邮轮港还将三亚凤凰岛发展和凤凰岛置业的全部股权都收入囊中，上述交易金额合计约49.62亿元。

当时，这笔近50亿元的投资交易，还被当时成为落实“积极发展混合所有制经济”的成功典范。

好景不长，拿到凤凰岛项目的中国交建并没有因此抄底买入便宜资产，相反在这五年时间，却经历了凤凰岛的停工整改风波，以至于投资持续亏损。

2017年底，中央环保督察组点名凤凰岛填海项目以以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀。

2018年，海南环保风暴爆发，凤凰岛和其他填海项目一样被停工。据悉，由于违规违建遭遇监管监察，凤凰岛项目必须接受暂停建设、暂停营业的处理，同时还需要补偿超过3700万元的生态补偿资金。

因环保核查而彻底搁浅的凤凰岛项目，也让投资方中国交建遭遇巨额损失。据中国交建2018年报显示，2018年年末三亚邮轮港已经将投资余额亏算殆尽，今年半年报不再披露期初余额和期末余额。

从这次交易的情况看，相比前次交易，三亚邮轮港的估值实际上出现了大幅缩水的情况。

2014年，中国交建收购45%的股权其出资额还是49.62亿元，而如今凤凰岛投资和钰晟投资打包拍卖出售的底价则为48亿，合计股权为55%，据此计算，三亚邮轮港的股权缩水超23亿元。

竹溪小讲师到地产大亨

凤凰岛岛主传奇落幕

无论是五年前的那场经典交易，还是如今的低调出售，这个被视为旅游和投资双地标的凤凰岛项目始终绕不开它的最初投资人和实际控制人，曾宪云。

在凤凰岛项目中耗尽十多年心血，也在股权交易中赚得盆满钵满，现年64岁的曾宪元一度被称为“凤凰岛岛主”。如今，项目再被摆上拍卖平台，市场的目光再次聚焦到了这位海南知名地产商人身上。

曾宪云自身的创业经历，始终还保留着过去年代创业者奋斗的印记。早间年，曾宪云曾在自己的出生地湖北竹溪担任一名地方教师，1993，曾宪云从大山走出来下到海南创业。

随后，曾宪云先后成了海口金阳实业和海南天人房地产公司。经过几年的资本积累后，曾宪云通过成立人工降解塑料公司，开始一手地产一手实业，搭建自己的商业大厦。

2001年，曾宪云以天人系资本正式进军资本市场，并吃下罗牛山旗下海口食品30%的股权。彼时，市场以为曾宪云将会借助借壳上市融资。不过，随着凤凰岛项目的出现，曾宪云放弃了上市这条路。

2002年，曾宪云以700万元收购三亚众城国际，并将其更名为三亚凤凰岛发展有限公司，主要运营开发凤凰岛项目。从此，曾宪云开始了构筑自己的凤凰岛“岛主”之梦。

公开资料显示，曾宪云与三亚市政府签订的投资合同中，包括国际邮轮港、1幢国际会议中心（七星级酒店）、5幢国际养生度假中心、商务别墅会所、国际游艇俱乐部、奥运广场公园、海上热带风情街7个投资项目，总投资额超过50亿元。

在曾宪云接手凤凰岛项目后，其建设速度迅速加快。2006年，码头、联检楼和跨海大桥工程等项目主体工程都已经完成，凤凰岛上的国际邮轮港开始试停靠邮轮。

由于专注建设凤凰岛，曾宪云也因此成为海南当地的“风云人物”。据悉，在海南，他的名字也广为人知。身为三亚凤凰岛创始人的曾宪云，先后获得海南最具影响力十大经济风云人物、海南国际旅游岛十大经济领军人物等荣誉。

只不过经历楼市降温、环保核查风暴后，曾经奢华无比的项目价值一落千丈，也让曾宪云18年之久的凤凰岛岛主彻底梦碎。

而即将出售股权的凤凰岛项目到底最终会由谁来接盘，则仍是一个未知数。

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