今天，温州市区两宗需自持10或20年的非住宅地块成功出让，区域发展将锦上添花。

其中，中央绿轴片区E-22c地块（自持20年），足足经过75轮竞价，最终由浙江和丰实业有限公司竞得，成交总价1.8482亿元，成交楼面价8347元/㎡，溢价率66.78%。竞得者与东面合众大厦的持有者为同一家公司。

另一宗吴桥单元B-11a地块（自持10年），经过1轮竞价，最终由浙江顺锦禧悦酒店管理有限公司竞得，成交总价1.135亿元，成交楼面价2572元/㎡，溢价率0%。

当下市场低迷，竟然还有投资商愿意花大力气竞买自持的商服地块，甚至自持20年的商服地块热度更高。那么，这两宗商服地块有什么独到之处？

下面我们来看下这两宗地块的具体信息。

1、中央绿轴片区E-22c地块

位于鹿城区市府路与万源路交汇处（合众大厦西面、温州市教育局东面）。该地块起始总价约1.11亿元，起始单价约5005元/㎡。

占地面积约0.86万㎡（约12亩），为商务兼容商业用地，容积率为1.5-2.75，总建面约2.21万㎡，其中兼容的餐饮用地建筑面积≤0.66万㎡；建筑高度:≤96米。

根据出让要求，该地块地上、地下建筑面积自竣工备案之日起20年年内不得转让，由地块受让人整体持有和运营。20年期满后，地块不可分割转让、可整体转让。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

该地块原为瓯海区上田畜牧饲料厂（2001年划归鹿城区），该厂自1996年因涉及执照吊销、买卖等各种历史问题，年代久远，情况复杂，对最终确定补偿权属及安置补偿方式等造成较大难度。

直到2020年，在处理完相关政策问题后，该地块才得以拆除。这时，市府路沿线已基本建成。因此，该地块是除交行广场东侧（预留地铁M1线车站出入口）、广电中心南侧地块（法拍流拍）外，市府路沿线的最后一宗出让地块。

地块北侧为尚锦大厦，尚锦大厦共3幢楼，西侧楼幢为停车楼，东面的1、2幢为商业+办公用途，其中1层为商业，2-6层为办公。边上的上田小区，是温州少数靠小学学区资源支撑房价的学区房，义务教育施教区的学校就是旁边的市实验小学。

地块西面为市教育局、市市场监督管理局、温州大剧院，地块东面为万源路、合众大厦、市府路壹号；地块南面为市府路、白麓城及新建安置房（源田锦园、麓颂苑）；地块东南侧为社区商业白麓里。

该地块出让、建成后，将让这一段市府路形成连续且优良的城市界面。

地块周边办公、居住的人群相当密集，包括白麓城1-4期，温州大公馆、市府路壹号、大自然家园等次新房小区，而且都是连片开盘的新房项目，不会存在开发前后差异较大的城市形象。

作为中央绿轴区域北片的成熟地段，这里有全方面完善的配套，从幼儿园到初中的教育配套、邻近市图书馆等市政配套以及小区自带的底商、白麓里和印象城Mega等商业配套。

这使得这一带居住氛围良好，人流量相当充足，房价也由此一直居于高位，至今仍能保持在4-5万元/㎡。等到地块西南侧的安置房（源田锦园、麓颂苑）投用后，人居氛围还会进一步提升。

不过本次出让的地块以办公为主，搭配少量底商，对资金实力和运营能力要求高。好在，地块规模不大， 地块区位条件非常优越，面向温州企业招商会容易不少。

继近年建成的印象城Mega、开元中心、合众大厦之后，该片区又将迎来一幢地标建筑，但也意味着这片的开发已经接近尾声，未来的想象空间基本已经兑现，高光时刻即将转移。

2、吴桥单元B-11a地块

位于鹿城区牛山北路与双龙路交汇处（牛山客运中心西面、银竹花苑南面）。该地块起始总价1.135亿元，起始单价约2572元/㎡。

该地块占地面积约1.38万㎡（约20.7亩），为旅馆兼容餐饮、娱乐用地，容积率为1.5-3.2，总建面约4.41万㎡，其中兼容的餐饮用地建筑面积≤1.8万㎡；兼容的娱乐用地建筑面积≤4000㎡；建筑高度:≤100米。

根据出让要求，地块自房地首次登记之日起10年内不得转让（司法处置除外），由地块受让人整体持有和运营；10年期满后，地块不可分割转让、可整体转让。地块不得建设公寓式酒店、公寓式办公等“类住宅”项目。

该地块受让人自签订土地出让合同之日起6个月内，须引入外资不少于1200万美元或当期等值货币（按国家商务部统计口径）。该项外资要求设置履约保证金300万元。

地块实景图

该地块东面为原牛山客运中心；北面为银竹花苑；西面及南面为空地，规划为商服用地，有传闻山姆超市将落地于此。

此前，该区域为城郊结合部，城市界面较差，牛山客运中心出来后留给人的第一印象也较差。如今，该区域已进行大规模拆迁，但当前周边软环境仍不佳，南侧多宗商服地块计划出让，规划打造数字经济园区，建成后或会迎来崭新的面貌。

这里居住氛围单薄，唯一有保障的就是人流，但对面的牛山客运中心已关停。

至于地块要求的外资引进，非常少见的出让要求，一般会要求引进知名品牌或实力运营商。

当前，吴桥片区已有拆迁、整片开发的计划，并正在推进中。或许不久的将来，这边的城市面貌将有所改善。

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今天这两宗地块优劣势都较为明显，更注重未来的发展，自持时间较长，对资金和运营实力都是不小的考验，但依然存在盈利空间，这点和今年以来单独出让的商服地块略有不同。

今年，受楼市低迷影响，住宅土地市场成交规模较往年严重缩水。不过，今年温州的不与住宅捆绑、单独出让的纯商服用地大量出让，走出了独立的行情，一般由企业竞得作为总部，其中不乏本土上市公司。

4月，龙湾一越以3580万元竞得永强北片区瑶溪南单元12-G-21地块。该地块位于龙湾区永中街道青山村、双何村，为商务金融用地。

8月初，金帝控股以8920万元竞得状蒲片区状元北单元D-02地块。该地块位于龙湾区状元街道状元桥村，为商务金融用地，北侧享有瓯江一线江景。

8月底，尼鑫（温州）企业管理以1810万元竞得龙湾城市中心区D-09地块。该地块位于龙湾区永中街道棋盘村，为商务金融用地。

9月初，浙江东日股份以5800万元竞得蒲鞋市单元A-08地块。该地块位于鹿城区黎明西路与民航路交汇处西南，为商务金融用地。

9月底，正泰电器以18966万元竞得商务中心单元C-02地块，万洋集团以16560万元竞得商务中心单元C-10地块，华峰以19284万元竞得商务中心单元D-02地块。3宗地块均位于鹿城区滨江商务区CBD绿廊沿线，均为商务金融用地。

10月，核心片区牛山单元C-64地块成功出让，由冠盛汽车零部件集团以8051万元竞得，楼面价约1760元/㎡。

接下来，滨江商务区等地还将继续出让商服用地。显然，住宅地块不香，商办地块香的局面，在今年楼市低迷背景下，显得尤为耀眼。

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